أحكام محكمة النقض فى الايجارات

الموجز:
عقد الايجار الخاضع لقانون ايجار الاماكن . الدعوى يطلب فسخة أو امتدادة بقوة القانون لمدة غير محددة . اعتبارها غير مقدرة القيمة . اختصاص المحكمة الابتدائية بنظرها .
القاعدة:
المقر - فى قضاء محكمة النقض - ان الدعوى التى يقيمها المؤجر بطلب فسخ عقد الايجار ويدور النزاع فيها حول امتداد تقدر قيمتها طبقا للمادة 1/37 من قانون المرافعات باعتبار المقابل النقدى عن المدة الواردة فى العقد اذا لم يكن قد نفذ او المدة الباقية متى تنفذ جزئيا فان امتداد بقوة القانون الى مدة غير محددة فان المدة الباقية منة أو التى يقوم النزاع على امتدادة اليها تكون غير محددة ويكون المقابل النقدى عنها غير محدود ويضحى طلب فسخ العقد أو امتدادة طلب غير قابل لتقدير قيمتة وتعتبر الدعوى زائدة على خمسة الاف جنيها طبقا للمادة (41) من قانون المرافعات المعدلة بق 23 لسنة 1992 وينعقد الاختصاص النوعى والقيمى بنظرها للمحكمة الابتدائية .
(م 29ق 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن، المواد 346،41 مرافعات)
( الطعن رقم2268 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/27 س 48 ج 1 ص 380 )

الموجز:
دعوى المؤجر باخلاء شقة النزاع لانتهاء مدة العقد وطلب المستاجر بثبوت العلاقة الايجارية عنها خالية وامتداد العقد . اعتبارها غير مقدرة القيمة وانعاد الاختصاص بنظرها للمحكمة الابتدائية .
القاعدة:
اذ كان البين أن المستانف علية اقام الدعويين رقمى 000, 0000 بطلب الحكم باخلاء شقة النزاع والتسليم لانتهاء مدة عقد الايجلر المؤرخ وعدم رغبتة فى تجديدة لمدة أخرى ونازعتة المستانفة حول امتداد العقد وأقامت الدعوى رقم 000 لسنة 0000 بطلب ثبوت العلاقة الايجارية عن شقة النزاع خالية واعتبار العقد ممتدا بقوة القانون ومن ثم يضحى النزاع فى هذا الصدد غير قابل للتقدير وينعقد الاختصاص بنظر الدعويين رقمى 000 , 0000 مدنى كلى بنى سويف للمحكمة الابتدائية .
(المادة 29ق 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن ، المواد346 ،41 مرافعات)
( الطعن رقم 2268 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/27 1 س 48 ج 1 ص 380 )

الموجز:
ضم دعوى المؤجر باللاخلاء لانتهاء مدة العقد مع دعوى المستاجر بثبوت العلاقة الايجارية عن عين النزاع خالية . أثرة . فقدان كل منها استقلال . عدم جوازالطعن على استقلال فى الحكم الصادر فى دعوى المستاجر قبل الفصل فى الخصومة كلها . علة ذلك .
القاعدة:
لما كانت الطاعنة - المستاجرة - قد أقامت الدعوى رقم 000 مدنى كلى بنى سويف بطلب الحكم بثبوت العلاقة الايجارية عن شقة النزاع خالية وبالاجرة المحددة قانونا وبالزام المطعون ضدة بان يدفع لها مبلغ 0000 جنية قيمة ما دفعتة بالزيادة عن الاجرة القانونية وذلك حسب السير فى الدعويين رقمى 000 , 00000 المرفوعتين من المطعون ضدة - المؤجر - بطلب الحكم باخلاء العين المبينة بالطحيفة والتسليم لانتهاء مدة العقد باعتبارة مفروشا وقررت محكمة اةل درجة ضم الدعاوى الثلاث للارتباط وليصدر فيهم حكم واحد وترتب على ذلك فقدان كل منهم استقلال واعتبار دعوى الطاعنة ( المستاجرة ) رقم 0000 لسنة 00000 مدنى كلى بنى سويف من أوجة الدفاع فى دعوى المطعون ضدة (المؤجر) سالفى البيان وبالتالى مجرد شق فى دعوى واحدة ومن ثم لايجوز الطعن على استقلال فى قضاء الحكم المطعون فية الصادر بشانها لحين الفصل فى الخصومة كلها بصدد الدعويين رقمى 000, 000 مدنى كلى بنى سويف المرفوعتين من المطعون ضدة (الموجر) والتى لم يفصل فيها بعد بحكم نهائى - على نحو ما سلف القضاء بة - ويضحى الطعن بالنقض على هذا الشق من قضاء الحكم المطعون فية غير جائر .
(المواد 212،63 مرافعات)
( الطعن رقم 2268 لسنة 63 ق جاسة 1997/2/27 س 48 ج 1 ص 380 )

الموجز:
الاخلاء لعدم سداد الاجرة . للمستاجر توفى الحكم علية بسدادة الاجرة المستحقة وما تكبدة المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتى قفل باب المرافعة امام محكمة الاستءناف . تخلفة عن الوفاء باى قدر من الاجرة المستحقة او ملحقاتها او المصاريف والنفقات الفعلية . كاف للحكم باخلائة .
القاعدة:
النص فى المادة 18 من ل\القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على ان المشرع رغبة منة فى التيسير على المستاجرين افسح لهم مجال الوفاء حتى تاريخ اقفال باب المرافعة فى الدعوى بحيث اصبح قيام المستاجر بسداد الاجرة المستحقة وقيمة ما تكبدة المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتى التاريخ المذكور مسقطا لحق المؤجر فى الاخلاء والمقصود هو قفل باب المرافعة امام محكمة الاستءناف ومن ثم فان تخلف المستاجر عن الوفاء باى قدر من الاجرة المستحقة او ملحقاتها او المصاريف او النفقات الفعلية حتى قفل باب المرافعة امام محكمة الاستئناف كاف للقضاء باخلائة.
(م /18ب_ق136لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن)
( الطعن رقم 688 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/27 س 48 ج 1 ص 374 )

الموجز:
استحقاق أجرة متجددة في ذمة المستأجر أثناء سير الدعوي غير موجب لاعادة تكليفه بالوفاء بها 0 علة ذلك
القاعدة:
المقرر في قضاء محكمة النقض أن استحقاق أجرة متجددة في ذمة المستأجر أثناء سير الدعوي هو دليل فيها تلتزم المحكمة بالنظر فيه واعمال أثره فيها دون موجب لقيام المؤجر بتكليف المستأجر باداء ما استجد في ذمته من أجرة لتحقق العلة من التكليف ببلوغ الامر مبلغ الخصومة القضائية المؤسسة علي ذلك التأخير وتمسك المؤجر بطلب الاخلاء لقيام سببه بما لازمه وجوب موالاة المستاجر سداد الاجرة وملحقاتها من المصاريف والنفقات الفعلية التي تكبدها المؤجر وحتي قفل باب المرافعة في الاستئناف حتي يتوفي الحكم بالاخلاء
(م /18ب_ق136لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن)
( الطعن رقم 688 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/27 س 48 ج 1 ص 374 )

الموجز:
تخلف المستأجر عن سداد رسم النظافة اعتباره نكولاً عن دفع الاجرة خضوعه لذات احكام التأخر في الاجرة.
القاعدة:
المقرر في قضاء محكمة النقض ان المادة الثامنة من القانون رقم 38 لسنة 1967 في شأن النظافة العامة أجازت للمجالس المحلية فرض رسم إجباري يؤديه شاغلو العقارات المبنية بما لا يجاوز 2 % من القيمة الايجارية وأن حكم نكول المستأجر الطاعن عن سداد الرسم هو ذات حكم عدم سداد الاجرة ويعامل نفس معاملتها .
(م /18ب_ق136لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن)
( الطعن رقم 688 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/27 س 48 ج 1 ص 374 )

الموجز:
تدخل النيابة العامة وجوبا. حالاته . م 1 ق 628 لسنة 1955 , 88 / 3 مرافعات . أيراد الحكم فى تقريراته فى دعوى ثبوت العلاقة الايجارية أن طلاق الطاعنة من المستأجر كان طلاقا رجعيا وأن وفاتة قبل انقضاء عدتها أبان قيام الزوجية حكما باعتباره واقعا مطروحا فى الدعوى وليس فصلا فى مسالة أحوال شخصية. خروجه عن الحالات الواجب تدخل النيابة العامة فيها .
القاعدة:
يكون تدخل النيابة واجبا عند فض النزاع - وعلى ماجرى به قضاء محكمة النقض - كلما كانت القضية تتعلق بالأحوال الشخصية مما تخص بنظرها المحاكم الابتدائية طبقا للقانون 462 لسنة 1959 الخاص بإلغاء المحاكم الشرعية والمالية يستوى فى ذلك ان تكون الدعوى أصلا من دعاوى الأحوال الشخصية التى تختص بها محاكم الابتدائية او ان تكون قد رفعت باعتبارها دعوى مدنية أثيرت فيها مسالة تتعلق بالأحوال الشخصية . لما كان ذلك وكانت الدعوى الراهنة مدنية متعلقة بالعلاقة الايجارية وكانت مسالة انقضاء عدة الطاعة او عدم انقضائها للوقوف على مدى اعتبار الزوجية قائمة حكما وقت وفاة المستأجر الأصلى لم تكن محل منازعة بين الخصوم على نحو يتعين ان تقول المحكمة فى كلمتها وانما طرحت كواقع فى الدعوى لم يثر بشانة جدل ومن ثم لم يكن أيراد الحكم فى تقريراته ان الطاعنة كان طلاقها من المستأجر الأصلى طلاقا رجعيا وان وفاتة كانت قبل انقضاء عدتها أبان قيام الزوجية حكما سوى بيانا للواقع المطروح فى الدعوى وليس فصلا فى مسالة من مسائل الأحوال الشخصية بما يخرجها من عداد الحالات التى وجب القانون تدخل النيابة العامة فى الدعوى . (المادة 29 ق 49 لسنة 1977 بشـأن تأجير وبيع الاماكن)
(المادة 6ق 1 لسنة 200 بشأن اجراءات التقاضى فى مسائل الاحوال الشخصية)
(المادة 117 مرافعات)
( الطعن رقم 1770 لسنة 66 ق جلسة 1977/2/26 س 48 ج1 ص 353 )

الموجز:
ترك الإقامة الذى يحول دون الاستفادة من مزية استمرار عقد الإيجار . شرطة . هجر المستفيد الإقامة فى العين على وجه نهائى عن طوعيه واختيار حتى وفاة المستأجر الأصلى ز تخل ذلك . أثرة . عدم تحقق انقطاع الإقامة الذى يحول دون الاستفادة من الامتداد .
القاعدة:
3- المقر- فى قضاء محكمة النقض - أن ترك الإقامة من المقيم مع المستأجر الأصلى الذى يحول دون استفادته من مزية استمرار عقد الإيجار الية هو الترك الفعلى وهجر الإقامة فى العين على وجه نهائى ويستمر لحين وفاة المستأجر الأصلى عن طواعية واختيار فإذا تخلف هذا الشرط بان حيل بينة والإقامة بالعين لأى سبب كان لا دخل لارادتة فيه فلا يتحقق انقطاع الإقامة الذى يحول دون الاستفادة بامتداد عقد إيجار المستأجر الأصلى المقرر بنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 .
( م 29 ق 49 لسنة 1977 بشان تأجير وبيع الاماكن )
( الطعن رقم 1770 لسنة 66 ق جلسة 1997/2/26 س 48 ج1ص 353)

الموجز:
حق المؤجر فى طلب الإخلاء للتخلف عن الوفاء بالأجرة . شرطه . تخلف المستأجر عن الوفاء بأجرة إستحق أداؤها فعلاً قبل رفع الدعوى رغم تكليفه بالوفاء بها ومضى خمسة عشر يوماً . عدم تخلفه عن الوفاء بالأجرة قبل رفع الدعوى . أثره . عدم قبولها . لا يغير من ذلك تخلف المستأجر عن أجرة إستحقت بعد رفع الدعوى . علة ذلك .
القاعدة:
النص فى المادة 18/ب من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 ، يدل على أن حق المؤجر فى رفع دعوى الاخلاء للتخلف عن الوفاء بالأجرة لا ينشأ إلا إذا تحقق تخلف المستأجر عن الوفاء بأجرة استحق اداؤها للمؤجر فعلا قبل رفع الدعوى وأصر على عدم الوفاء بها رغم تكليف المؤجر له بالوفاء ثم مضى خمسة عشر يوما من تاريخ هذا التكليف قبل رفع الدعوى ... فإذا كان المستأجر لم يتخلف عن الوفاء بالأجرة قبل رفع الدعوى فإن الدعوى نفسها تكون غير مقبولة . ولا يغير من ذلك تخلف المستأجر عن الوفاء بأجرة استحقت بعد رفع الدعوى إذ لا محل هنا لالزامه بموالاة السداد .(الطعن رقم 10974 لسنة 65ق جلسة 1997/2/24 س48 ج 1ص 340 )

الموجز:
الحكم الصادر فى الطعن على قرارات لجان تحيد الأجرة . حكم كاشف وليس منشئاً . مقتضاه . تعديل الأجرة بموجبه أثناء نظر دعوى الاخلاء . انسحابه إلى الماضى . الالتزام بـأداء الفروق عدم إستحقاقه إلا فى تاريخ لاحق على صدور الحكم المعدل للأجرة . مؤداه . سداد المستأجر الأجرة كاملة بالمقدار الواجب فى تاريخ إستحقاقها قبل رفع دعوى الإخلاء . عدم إعتباره متخلفاً عن الوفاء بها ولو صدر حكم لاحق بتعديل مقدارها بالزيادة .
القاعدة:
الحكم فى الطعن على قرارات لجان تحيد الأجرة بطبيعة كاشف عن مقدار هذه الأجرة منذ نشأتها ، وليس حكماً منشئاً لهذا المقدار لأن وظيفته هو بيان مقدار الأجرة التى كانت واجبة وليس إحداث أجرة جديدة ما لازمه أن ينسحب تعديل مقدار الأجرة بمقتضى هذا الحكم إلى الماضى إلا أن هذه الأحكام لا يتصور نفاذها إلا بعد صدورها ... فالإلتزام بأداء الفروق الناشئة عن تعديل الأجرة زيادة أو نقصاً وإن كان موجوداً فلا يكون مستحقاً إلا فى تاريخ لاحق على صدور الحكم المعدل للأجرة بل أن المشرع منح المدين بهذه الفروق أجلاً حتمياً حين نص فى المادة 22 من قانون إيجار الأماكن 49 لسنة 1977 على أن يكون أداء هذه الفروق مقسطاً على أقساط شهرية مساوية للمدة التى إستحق عنها وهو ما لازمه أنه متى كان المستأجر قد سدد الأجرة كاملة بالمقدار الواجب فى تاريخ إستحقاقها قبل رفع دعوى الإخلاء للتخلف عن الوفاء بالأجرة فإنه لايكون متخلفاً عن الوفاء بها حتى لو صدر حكم لاحق بتعديل مقدار هذه الأجرة بالزيادة وإن بقى مديناً بقدار الفروق ملتزماً بسدادها فى تاريخ إستحقاقها
( الطعن رقم 10974 لسنة 65ق جلسة 1997/2/24 س48 ج 1ص 340 )
الموجز:
تكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة الموجب للإخلاء. شرطه . سبق إستعمال المستأجر حقه فى توقى الإخلاء بالسداد . مقتضاه . المحكمة التى تنظر طلب الإخلاء للتكرار منوط بها دون غيرها التحقق من إساءة المستأجر لاستعمال هذه الرخصة بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعية السابقة أو قبل تنفيذ حكم الطرد المستعجل . مؤداه . لهذه المحكمة بحث توافر شروط الإخلاء فى الدعوى الموضوعية السابقة سواء صحة التكليف بالوفاء أو وجود أجرة غير متنازع فى مقدارها . علة ذلك .
القاعدة:
النص فى المادة 18 من قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 يدل على أن تكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة الموجب للحكم بالإخلاء لا يتحقق إلا إذا كان المستأجر سبق له إستعمال حقه فى توقى الحكم بالإخلاء بالسداد . ذلك أن المشرع - وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية للقانون - قصد بالنص سالف البيان " منع المستأجر من التسويف فى سداد الأجرة المرة تلو الأخرى " فتكرار استعمال هذه الرخصة بغير مبرر هو بما يحمل معنى المماطلة والتسويف فى مفهوم المادة سالفة الذكر ، مما مقتضاه أن المحكمة المرفوع إليها طلب الإخلاء لتكرار هى وحدها دون غيرها المنوط بها التحقيق من إساءة المستأجر لاستعمال الرخصة التى خوله المشرع للمرة تلو الأخرى بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعية السابقة أو قبل تنفيذ حكم الطرد المستعجل متفادياً بهذا السداد وحده إخلاء حتمياً بما يقتضه ذلك من بحث توافر شروط الإخلاء فى الدعوى السابقة سواء من حيث صحة التكليف بالوفاء أو وجود أجرة مستحقة غير متنازع فى مقدارها لأن هذه العناصر ما لم تكن قد أثيرت بين الطرفين فى دعوى الإخلاء الموضوعية السابقة وفصلت فيها المحكمة بصفة صريحة ثم كانت لازمة لقضائها فإنها لا تكون محلاً لقضاء سابق حائز لقوة الأمر المقضى من شأنه أن يغنى المحكمة المطروح عليها دعوى التكرار عن نظرها أو يمنعها من ذلك وعلى هذا فيستوى أن تكون تلك العناصر قد أثيرت ولم تنظرها المحكمة بالفعل أو نظرتها وكانت غير لازمة لقضائها أو كانت محلاً لقضاء مستعجل من طبيعته أنه لا يحوز قوة الأمر المقضى أمام محكمة الموضوع فيما اتصل بأصل الحق وفى كل هذه الأحوال لا يكون للحكم السابق حجية تغنى المحكمة عن بحثها . لما كان ذلك وكان الطاعن قد قدم لمحكمة الموضوع ما يفيد سداده جزءاً من الأجرة المطلوب طرده بسبب عدم دفعها فى الدعوى المستعجلة بموجب محضرى عرض وإيداع مؤرخين 25 ، 1995/9/30قبل إيداع صحيفة تلك الدعوى فلم يعرض الحكم المطعون فيه لهذه المستندات مع ما لها من دلالة مؤثرة على وقوع التخلف عن الوفاء فى المرة الأولى واتخذ الحكم من مجرد صدور الحكم المستعجل بالإخلاء سندا فى ثبوت تكرار تأخر الطاعن عن الوفاء بالأجرة فى حين أن هذا الحكم صدر فى غيبته ولم يقدم المطعون ضده ما يفيد إعلانه به دون إن يعنى ببحث توافر شروط الاخلاء فيها فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وجره ذلك إلى القصور فى التسبيب .
( المادة 18/ب ق 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الأماكن )
( الطعن رقم 1372 لسنة 66ق جلسة 2/24 /1997 س 48 ج اص 344 )

الموجز:
قضاء الحكم المطعون فيه بإخلاء الطاعنين من الصيدلية لنقضاء مدة العشر سنوات المنصوص عليها في المادة 31 ق 127 لسنة 1955 منذ وفاة المستأجرالأصلي بعد أن قضي ببطلان عقد البيع الصادر من الطاعنة الأولي للطاعن الثاني . خطأ . وجوب الوقوف عند القضاء بإخلاء الطاعن الثاني المشترى كأثر لبطلان البيع . علة ذلك . عدم إستحداث المادة المذكورة سبباً للإخلاء .
القاعدة:
لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد إنتهى إلى أن مدة العشر سنوات المنصوص عليها فى المادة 31 من القانون رقم 127 لسنة 1955 فى شأن مزاولة مهنة الصيدلة قد إنقضت منذ وفاة المستأجر الأصلى _ مورث الطاعنة الأولى فى وحتى تاريخ رفع الدعوى الماثلة فى ورتب على ذلك قضاءه بإخلاء العين المؤجرة والتسليم فى حين أنه كان يتعين عليه أن يقف عند حد القضاء بإخلاء الطاعن الثانى وحدة المشترى من العين المؤجرة محل النزاع إعمالاً للأثر المترتب على بطلان عقد البيع المؤرخ الصادر لصالحه سيما وإنه لم يستأنف هذا الحكم دون مساس بالطاعنة الأولى لأنها وإن زالت صفتها كبائعة فى هذا العقد بعد زواله إلا أنها تعود كما كانت من قبل مستأجرة لتلك العين من مورثة المطعون ضدهم بالعقد المؤرخ ولا يترتب على إنتهاء مدة العشر سنوات المنصوص عليه فى قانون الصيدليات إلا غلق الصيدلية إدارياً بعد أن قضت المحكمة ببطلان بيعها للطاعن الثانى سيما وإن المادة 31 من قانون الصيدليات لم تستحدث أسباباً لإنهاء العلاقة الإيجارية وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر بقضائه بإخلاء العين المؤجرة وتسليمها إلى المطعون ضدهم فإنه يكون قد قضى ضمنياً بفسخ عقد إيجار الطاعنة الأولى بإلزامها بإخلاء العين المؤجرة وتسليمها كأثر من آثار الفسخ وفى هذا ما يعيبه بالقصور والفساد فى الإستدلال .
( الطعن رقم 2459 لسنة 63 ق جلسة 20 / 2 / 1997 س 48 ج 1 ص 304 )

الموجز:
لورثة الصيدلى إنابة وكيل عنهم لإدارة الصيدلية إستثناء من وجوب ملكية الصيدلية لصيدلى . م 31 ق 127 لسنة 1955 المعدل بق 44 لسنة 1982 . شرطه . عدم تخليهم عن العين أو تأجيرها من الباطن بغير موافقة المالك .
القاعدة:
إذ كان القانون رقم 127 لسنة 1955 المعدل بالقانون رقم 44 لسنة 1982 بشأن مزاولة مهنة الصيدلة - قد نص فى المادة 31 منه على أن - إذا توفى صاحب الصيدلية جاز أن تدار الصيدلية لصالح الورثة لمدة لا تجاوز عشر سنوات ميلادية . وفى حالة وجود أبناء للمتوفى لم يتموا الدراسة فى نهاية المدة المشار إليها فى الفقرة السابقة تمتد هذه المدة حتى يبلغ أصغر أبناء المتوفى سن السادسة والعشرين أو حتى تخرجه من الجامعة أو أى معهد علمى من درجتها أيهما أقرب ويعين الورثة وكيلاً عنهم تخطر به وزارة الصحة ، على أن تدار الصيدلية بمعرفة صيدلى . وتغلق الصيدلية إدارياً بعد إنتهاء المهلة الممنوحة للورثة مالم يتم بيعها لصيدلى وتجدد جميع التراخيص التى تكون قد ألغيت وفقاً لحكم هذه المادة قبل تعديلها ، مالم يكن قد تم التصرف فى الصيدلية - يدل على أن المشرع أباح لورثة الصيدلى إنابة وكيل عنهم لإدارة صيدلية مورثهم تحت إشرافهم - إستثناء مما إستلزمه ذات القانون من وجوب أن يكون مالك الصيدلية صيدلياً - وذلك رعاية من المشرع لهم لضمان إستمرار مورد رزقهم حتى يتدبروا أمرهم - حسبما ورد بالمذكرة الإيضاحية وتقرير لجنة الشئون الصحية والبيئة عن مشروع القانون المذكور - ودون أن يمتد ذلك إلى التخلى عن العين بأى صورة من صور التخلى أو تأجيرها من الباطن ذلك أن النص سالف البيان لا يخول لورثة الصيدلى حقوقاً أكثر مما كان لمورثهم الذى لا يحق له هذا التخلى .
( الطعن رقم 2459 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/20 س 48 ج 1 ص 304 )

الموجز:
حق المالك فى الحالات التى يجوز فيها للمستأجر بيع الجدك أو التنازل عن الإيجار أن يتقاضى نسبة 50 % من ثمن البيع أو مقابل التنازل مخصوماً منه قيمة ما بها من منقولات . م 20 ق 136 لسنة 1981 . إلتزام المستأجر قبل الإتفاق بإعلان المؤجر بالثمن المعروض . إغفاله ذلك . أثره . بطلان البيع أو التنازل وإخلاء المتنازل إليه . لا أثر لذلك على عقد الإيجار الأصلى .
القاعدة:
المقرر - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن مفاد نص المادة 20 من القانون رقنم 136 لسنة 1981 يدل على ان المشرع قد خول للمالك الحق فى أن يقتسم مع المستأجر الأصلى قيمة ما يجنيه هذا الأخير من التصرف ببيع الجدك أو التنازل عن الإيجار وأن يتقاضى نسبة 50 % من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة ما قد يوجد بالعين من منقولات شملها التصرف وأوجب على المستأجر إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ورتب على مخالفة هذا الإجراء جزاء البطلان المنصوص عليه فى المادة 25 من هذا القانون فيبطل البيع أو التنازل الذى تم وإعتباره كأن لم يكن مع إعادة الحال إلى ما يتفق وأحكام القانون بما مؤداه أن يعود أطراف النزاع المالك والمستأجر الأصلى والمشترى أو المتنازل له عن الإجارة إلى المركز القانونى الذى كان عليه كل منهم قبل إبرام هذا التصرف المخالف فيبقى عقد المستأجر الأصلى قائماً منتجاً لآثاره بين عاقديه ولا يلحق البطلان سوى عقد البيع أو التنازل الذى تم بين المستأجر الأصلى والمشترى أو المتنازل إليه ويلتزم الأخير وحده بإخلاء العين كأثر من آثار إبطال التنازل وزوال السبب القانونى لوضع يده عليها .
( الطعن رقم 2459 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/20 س 48 ج 1 ص 304 )

الموجز:
قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الطاعن إلزام المطعون ضده بصفته تحرير عقد تمليك له عن عين النزاع استنادا إلي شغله العين في تاريخ لاحق علي نفاد القانون 49 لسنة 1977 . عدم تمحيصه ما ورد بتقرير الخبير من شغل آخر لها في تاريخ سابق علي هذا التاريخ ومدى توافر باقي الشروط في حق الطاعن . خطأ وقصور .
القاعدة:
إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بعدم توافر شروط إعمال نص المادة 72 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في الدعوى الماثلة علي سند من شغل الطاعن العين محل النزاع في 17 / 1 / 1978 اللاحق علي نفاذ القانون الأخير في9 / 9 / 1977 ، وحجب نفسه بذلك عن بحث ما ورد بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى من شغل آخر للعين اعتبارا من أول سبتمبر سنة 1962 وعن مدى توافر شروطالتمليك في حق الطاعن إعمالا للنص السابق والقرار رقم 110 لسنة 1978 فإنه يكون فضلا عن مخالفه للقانون والخطأ في تطبيقه قد شابه القصور في التسبيب .
(الطعن رقم 248 لسنة 62 ق جلسة 19 / 2 / 1997 س 48 ج1 ص 294 )

الموجز:
تقرير المشروع تمليك المساكن الإقتصادية والمتوسطة . شرطه . شغلها قبل 9 /9 / 1997 . لا يلزم أن يكون طالب التمليك هو الشاغل لها فى هذا التاريخ . م72 ق49 لسنة 1977 وقرار رئيس مجلس الوزراء 110 لسنة 1978 والملحق رقم (1 ) المرافق به . علة ذلك .
القاعدة:
المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن مفاد النص فى المادة 72 من القانون 49 لسنة 1977 - فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والمادة الأولى من قرار رئييس مجلس الوزراء 110 لسنة 1978 أن ما اشترطه المشرع بتصريح هذين النصين - إلي جانب الشروط الأخرى التي تضمناها والملحق رقم 1 من قرار رئيس مجلس الوزراء آنف الذكر - أن تكون المساكن المشار إليها قد تم شغلها قبل 9 / 9 / 1977 ولم يوجب أن يكون طالب التمليك هو الشاغل لها في هذا التاريخ ويؤكد هذا النظر ما أورده المشرع في الملحق رقم 1 سالف الذكر من التصريح بإتمام إجراءات التمليك مع الخلف الخاص للمستأجر ، أو من تلقي حق الإجازة عنه بأداه قانونية سليمة ، وما أوجبه من مراعاة أن يخصم من مقابل التمليك المبالغ المدفوعة كأجرة لوحدة سكنية أخرى مماثلة في المحافظة ذاتها ، أو حتي في محافظة أخرى .
(الطعن رقم 248 لسنة 62 ق جلسة 19 / 2 / 1997 س 48 ج1 ص 294 )

الموجز:
قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى الإخلاء إستناداً إلى أن عين النزاع مكان مما يخضع لتشريعات إيجار الأماكن لتسويرها وإقامة مبان على جزء منها ، دون أن يمحص طبيعة العين بحسب مقصود العاقدين وظروف التعاقد . خطأ وقصور .
القاعدة:
إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه باعتبار العين المؤجرة محل النزاع مكانا مما يخضع عقد إيجارها للامتداد القانوني المنصوص عليه في تشريعات إيجار الأماكن استنادا إلي ما ورد بالعقد من أنها - شونة - وأن - الشونة - بطبيعتها مكانا مسورا إلي وجود بعض المباني - شقة- عليها _ في حين أن مجرد تسوير الأرض المؤجرة بسور أو إقامة مباني علي جزء منها لم تكن محل اعتبار في التعاقد لا يفيد بذاته اعتبار العين مكانا يسرى عليه أحكام تشريعات إيجار الأماكن وقد حجب الحكم نفسه بهذا الخطأ من بحث طبيعة العين المؤجرة بحسب مقصود المتعاقدين وظروف التعاقد ، واستظهار ما إذا كان للمبتني المقامة عليها محل اعتبار عند التعاقد أو في تقدير الأجرة من عدمه ، فإنه يكون فضلا عن خطئه في تطبيق القانون قد شابه الفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب.
(الطعن رقم 1388 لسنة 58 ق جلسة 19 / 2/ 1997 س48 ج1 ص290 )

الموجز:
محكمة الموضوع . سلطتها فى تفسير العقود والإتفاقات وإستخلاص ما يمكن إستخلاصه منها . شرطه .
القاعدة:
المقرر أنه ولئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تفسير العقود والاتفاقات واستخلاص ما يمكن استخلاصه منها دون رقابة عليها في ذلك من محكمة النقض إلا أن ذلك مشروط بأن يكون تفسيرها لها سائغا ، أوفي بمقصود العاقدين وظروف التعاقد ، مؤديا إلي النتيجة التي انتهت إليها وبما يكفي لحمل قضائها.
( المادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 1388 لسنة 58 ق جلسة 19 / 2/ 1997 س48 ج1 ص290 )

الموجز:
إيجار الأرض الفضاء . عدم خضوعه لقوانين إيجار الأماكن . العبرة فى تحديد طبيعة العين المؤجرة بما يتضمنه العقد . شرطه . أن يكون حقيقيا وانصرفت إليه إرادة العاقدين . لا يغير من طبيعة الأرض تسويرها أو وجود مبان عليها . طالما لم تكن محل اعتبار عند التعاقد أو عدد تقدير الأجرة .
القاعدة:
المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن المادة الأولى من القانون 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن - والمقابلة لنفس المادة من القانونين رقمى 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 ، وقد أستثنت صراحة الأرض الفضاء من نطاق تطبيق أحكامها ، وأن العبرة من التعرف على طبيعة العين المؤجرة لتعيين القانون الواجب التطبيق عليها ، هى بما تضمنه عقد الإيجار من بيان لها متى جاء مطابقاً لحقيقة الواقع وإنصرفت إليه إرادة العاقدين فإذا ما كانت العين أرض فضاء فإنه لا يغير من طبيعتها هذة أن تكون محاطة بسور أو مقاماً عليها بعض المبانى وقت إبرام العقد طالما أنها لم تكن محل إعتبار عند التعاقد أو فى تقدير الأجرة .
( الطعن رقم 1388 لسنة58 ق جلسة 1997/2/19 س48 ج 1 ص 290 )

الموجز:
الترخيص للمستأجر باستعمال المكان المؤجر فندقاً . انطواؤه على التصريح له بالتأجير مفروشاً . حق المؤجر في اقتضاء الأجرة الاضافية في كل صور التأجير المفروش ، سواء اتفق عليه عند بدء التعاقد أو جاء لاحقاً له . م 45 ق 49 لسنة 1977 . علة ذلك .
القاعدة:
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن الترخيص للمستأجر باستعمال المكان فندقاً ينطوى على التصريح له بالتأجير مفروشاً ، فيحق للمؤجر زيادة الأجرة من 1977/9/9 تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 بالنسب التي حددها في المادة 45 منه والتي نصت على انه - في جميع الأحوال التي يجوز فيها للمستأجر تأجير المكان أو جزء من المكان المؤجر مفروشاً يستحق المالك أجرة إضافية عن مدة التأجير مفروشاً بواقع نسبة من الأجرة القانونية تحسب على الوجه الآتي : ( أ ) أربعمائة في المائة ( 400 % ) عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 ....... ، وذلك استصحاباً لما أوردته المذكرة الايضاحية لهذا القانون من أن الأحكام التي تتضمنها قوانين الإيجارات تأخذ في حسابها الاستعمال الأغلب الأعم للأماكن ، وهو السكنى ولا يستساغ أن تسرى هذه الأحكام ، وما يتعلق بتحديد الأجرة على الأماكن التي تستعمل في غير هذا الغرض وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التي تدر عائداً مجزياً فيصبح من العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضاً للملاك لما يحيط بالاستعمال لغير السكنى من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى وقد قطع تقرير لجنة الاسكان بمجلس الشعب في الإفصاح عن طاق تطبيق المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فأكد أن الأجرة الإضافية تستحق في كل صور المفروش ومنها الفنادق واللوكاندات والبنسيونات ، فكشف بذلك عن غرض الشارع من أن الأجرة الإضافية تستحق عن مدة التأجير مفروشاً في كل صور التأجير المفروش ومنها الفنادق واللوكاندات والبنسيونات سواء اتفق عليه لدى بدء التعاقد أو لاحقاً له .
( المادة 45 ق 49 لسنة 1977 )
( الطعن رقم 6834 لسنة 62 ق جلسة 22/1/1997 – س 48 ج 1 ص 171 )

الموجز:
عبء إثبات اختلاف الأجرة المتعاقد عليها عن أجرة شهر الأساس . م 4 ق 121 لسنة 1947. وقوعه على عاتق من يدعيه زيادة أو نقصاً .
القاعدة:
المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن عبء إثبات اختلاف الأجرة المتعاقد عليها عن أجرة شهر إبريل سنة 1941 في معنى المادة الرابعة من القانون رقم 121 لسنة 1947 يقع على عاتق من يدعيه زيادة أو نقصاً .
( المواد 4 ، 5 ، 13 ، 14 ق 49 لسنة 1977 ، 1 إثبات )
( الطعن رقم 6834 لسنة 62 ق جلسة 22/1/1997 س 48 ج 1 ص 171 )

الموجز:
استئجار العين لاستعمالها فندقاً . انطواؤه على التصريح للمستأجر بالتأجير مفروشاً . حق المؤجر في اقتضاء الأجرة الإضافية المقررة بالمادة 45 ق 49 لسنة 1977 سواء شغلت العين أو لم تشغل .
القاعدة:
إذ كان الثابت في الأوراق أن الطاعنين استأجرا العين المؤجرة لاستعمالها فندقاً مما ينطوي على التصريح لهما بالتأجير مفروشاً ويخول للمؤجر اقتضاء نسبة الزيادة المقررة للأجرة الإضافية المقررة بالمادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 تستحق كاملة مقابل ذلك التصريح سواء شغلت العين المؤجرة بالكامل خلال الفترة محل المطالبة أو لم تشغل .
( المادة 45 من ق 49 لسنة 1977 )
( الطعن رقم 6834 لسنة 62 ق جلسة 22/1/1997 س 48 ج 1 ص 171 )

الموجز:
الزيادة المقررة بموجب المادة 45 ق 49 لسنة 1977 . اختلافها عن الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 . الوفاء بإحداها لا يغني عن الوفاء بالأخرى.
القاعدة:
المقرر في قضاء محكمة النقض أن الزيادة المقررة بموجب المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أقرها المشرع كعلاوة إضافية للأجرة القانونية مقابل ميزة سماح المؤجر للمستأجر باستعمال العين المؤجرة له مفروشة وتستحق في كل صور المفروش ومنها الفنادق واللوكاندات والبنسيونات – بينما الزيادة المقررة بالمادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أقرها المشرع لمواجهة تكاليف أعمال الترميم والصيانة اللازمة للمبنى ، ومن ثم فلكل من هاتين الزيادتين غرض يختلف عن غرض الأخرى ولا يغنى الوفاء بإحداها عن الوفاء بالأخرى .
( المادتان 45 ق 49 لسنة 1977 ، 7 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 6834 لسنة 62 ق جلسة 22/1/1997 س 48 ص 1 ص 17

الموجز:
القواعد الإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة في القانون 136 لسنة 1981 . سريانها على الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة بعد العمل بأحكامه في 31/7/1981 . مؤداه . النصوص الواردة في القوانين السابقة. استمرار سريانها في النطاق القانوني لكل منها.
القاعدة:
المقرر في قضاء محكمة النقض أن القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن في أحكام تحديد الأجرة الواردة في القانون رقم 136 لسنة 1981 يقتصر سريانها على الأماكن التي رخص في إقامتها أو المنشأة بعد العمل بأحكامه في 31/7/1981 ، أما الأماكن التي لم يرخص في إقامتها أو لم تنشأ بعد العمل بأحكام هذا القانون تحكمها النصوص الأخرى الواردة في القوانين السابقة عليه كل في نطاق سريان أحكامه .
( المواد 2 من القانون المدني ، 4، 5 من القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 145 )

الموجز:
استمرار العمل بالقواعد الإجرائية في القانون 49 لسنة 1977 بشأن طرق الطعن في الأحكام. علة ذلك . عدم إلغاء القانون 136 لسنة 1981 لها .
القاعدة:
القواعد الواردة بالقانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن طرق الطعن في الأحكام المتعلقة بتحديد الأجرة لا تزال سارية لم يتناولها الإلغاء بنص صريح في القانون رقم 136 لسنة 1981.
( المواد 18 ، 19 ، 20 من القانون 49 لسنة 1977 ، 2 من القانون المدني )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 145 )

الموجز:
تعلق المنازعة في تحديد أجرة العين موضوع النزاع الكائنة بالعقار المرخص في إنشائه في ظل العمل بالقانون 49 لسنة 1977. أثره. مؤداه.لأحكامه. مؤداه . عدم جواز الطعن بالنقض في الحكم الصادر من محكمة الاستئناف في هذه المنازعة. المادتان 18 ، 20 ق 49 لسنة 1977 ولو رفع الطعن بعد العمل بالقانون 136 لسنة 1981 .
القاعدة:
إن كانت الدعاوى قد رفعت في غضون عام 1984 ، أى بعد العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 إلا أن الطعون قد تعلقت بتحديد أجرة البدروم والأربع أدوار التالية له والمؤجرة للمطعون ضدهم من الرابع حتى الخامس عشر والمرخص في إقامتها بمقتضى الترخيصين رقمي 2223 لسنة 1976 ، 519 لسنة 1981 والأخير قد صدر بتاريخ 4/3/1981 ومن ثم فإن أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 تكون هي الواجبة التطبيق على القواعد والإجراءات المتعلقة بالطعن في الشق الأول من الحكم . لما كان ذلك وكان النص في المادة 18 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير الأماكن على أن : - يكون الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة خلال ثلاثين يوما من تاريخ الإخطار بصدور قرار اللجنة أمام المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها المكان المؤجر ....... - وفي المادة 20 منه على أن - لا يجوز الطعن في الحكم الصادر من المحكمة المشار إليها في المادة 18 إلا لخطأ في تطبيق القانون. ويكون الطعن أمام محكمة الاستئناف خلال ثلاثين يوماً من تاريخ صدور الحكم..... ويكون حكمها غير قابل للطعن فيه بأى وجه من أوجه الطعن - . يدل على أن المشرع رأى لمصلحة قدرها الاكتفاء بنظر المنازعة في تحديد القيمة الإيجارية أمام اللجنة المختصة بتحديد الأجرة ثم أمام المحكمة الابتدائية ولم ير وجهاً للطعن بالاستئناف في الحكم الذى تصدره هذه المحكمة إلا للخطأ في تطبيق القانون ، واعتبر الحكم الصادر من محكمة الاستئناف باتاً غير قابل للطعن فيه بأى وجه من أوجه الطعن ، مما مفاده أنه لا يجوز الطعن بطريق النقض فيما تصدره محكمة الاستئناف من أحكام في هذا الخصوص استثناء من القواعد الواردة في قانون المرافعات ومن ثم فإن الطعن بالنقض على الحكم المطعون ضدهم من الرابع حتى الخامس عشر يكون غير جائز .
( المواد 18 ، 20 من القانون 49 لسنة 1977 ، 248 من قانون المرافعات )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 148 )

الموجز:
الدعاوى التي أقيمت قبل القانون 49 لسنة 1977 . وجوب نظرها طبقاً للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه . م 85 منه . المحكمة الابتدائية بتشكيلها المنصوص عليه في المادة 18 من القانون المذكور . استمرار اختصاصها بنظر الطعون في قرارات تحديد الأجرة الخاضعة لأحكام القانون 49 لسنة 1977 حتى لو رفعت بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 . علة ذلك .
القاعدة:
النص في المادة 85 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المعمول به اعتباراً من 9/9/1977 على أن - تستمر المحاكم في نظر الدعاوى التي أقيمت قبل العمل بهذا القانون طبقاً للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه - . وفي المادتين 18 ، 59 من ذات القانون بإلحاق مهندس معمارى أو مدني بتشكيل المحكمة الابتدائية المختصة بنظر الطعون في القرارات التي أقيمت في ظل أحكام هذا القانون ، ولا يسرى على الدعاوى التي أقيمت قبله بحيث تستمر المحاكم في نظرها طبقاً للقواعد والإجراءات السارية قبل نفاذه ، وأن تظل المحكمة الابتدائية بالتشكيل المنصوص عليه في المادة 18 سالفة البيان تختص بنظر الطعون على قرار لجان تحديد الأجرة الخاضعة لأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 حتى ولو رفعت تلك الطعون بعد العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 إذ لا يسرى عليها حكم المادة الخامسة من هذا القانون الأخير والتي خلت من إلحاق مهندس بتشكيل المحكمة لاقتصار حكمها على الطعون على تحديد الأجرة الخاضعة لأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981.
( المواد 18 ، 59 ، 85 من القانون 49 لسنة 1977، 5 من القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2229 لسنة 63 ق جلسة 16/1/1997 س 48 ج 1 ص 145 )

» أحكام محكمة النقض فى الايجارات
» أحكام محكمة النقض فى الايجارات
» أحكام محكمة النقض فى الايجارات
» أحكام محكمة النقض فى الايجارات
» أحكام محكمة النقض فى الايجارات