الموجز:
تكرار تاخر المستاجر فى الوفاء بالاجرة الموجب لاخلائه من العين المؤجرة .م 18 ق 136 لسنة 1981 . المقصود به . منع المستاجر الذى مرد على عدم الوفاء بالاجرة فى مواعيدها المرة تلو الاخرى استعمال التيسير المخول له بتفادى الحكم الاخلاء . جواز تفاديه الحكم بالاخلاء اذا قدم مبرارات مقبولة حالت بينه وبين ادائها . علة ذلك .
القاعدة:
النص فى المادة 18 / ب من القانون 136 لسنة 1981 يدل - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - على ان المشرع قد استهدف به بهذا النص ان يمنع المستاجر الذ ى مرد على عدم الوفاء بالاجرة فى مواقيتها من اساءة استعمال التيسير المخول له بتفادى الحكم بالاخلاء بالوفاء قبل اقفال باب المرافعة المرة تلو المرة على نحو يتحقق به ثبوت ميله الى المماطلة واتجاهه الى اعنات المؤجر ولم يسمح المشرع باخلاء لمستاجر متى ثبت وجود عذر مقبول حال بينه وبين اداء الاجرة فى ميعاد استحقاقها لان ذلك ينفى عنه شبهة اساءة استعمال الحق .
( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 6698 لسنة 63 ق جلسة 22 / 12 / 1997 س48 ج 2 ص1502 )
الموجز:
عدم ايراد المشرع بيانا لمبررات التاخير فى الاخير فى الوفاء بالاجرة المنصوص عليها فى المادة 18 ق 136 لسنة 1981 . اثره . اعما المحاكمللنص المذكور وفقا لما يقتضيه العقد ونص المادة 157 مدنى . مؤداه . وقوع حادث استثنائى لم يكن فى وسغ المستاجر دفعه او توقعه جعل وفاته بالاجرة مرهقا وليس مستحيلا . اعتبارا مبررا للتاخير فى الوفاء بها . علة ذلك .
القاعدة:
اذ كان المشرع لم يورد بيانا لمبررات التاخير فى الوفاء بالاجرة ، بل عمم الحكم ليفسخ المجال امام المحاكم لتعمل حكم هذا النص مع ما يقتضيه العقد وما جرى عليه نص الفقرة الثانية للمادة 157 من القانون المدنى- بشان فسخ العقود عامة- من انه -(2 ) ويجوز للقاضى ان يمنح للمدين اجلا اذا اقتضت الظروف ذلك ، كما يجوز ه ان يرفض الفسخ اذا كان مالم يوف به المدين قليل الاهمية بالنسبة الى الالتزام فى جملته - وهو مالازمه ان كل حادث استثنائى لم يكن فى سع المستاجر دفعه او توقعه قد يترتب على حدوثه ان يصبح وفاء المستاجر بالاجرة فى معاد استحقاقه مرهقا حتى حتى لو لم يصبح الوفاء يصبح الميعاد مستحيلا فان هذا الحادث يصلح مبررا للتاخير باعتبار وذلك بعض تطبيقات نظرية الظروف الطارئة المنصوص عليها فى المادة 147 / 2 من القانون المدنى حاصلها ان الطارىء غير المتوقع من شانه ان ينقض الالتزامات الى الحد المعقول دون اشتراط ان يصبح تنفيذ الالتزام مستحيلا .
( المادتان 147 ، 157 مدنى ،18 من القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعن 6698 لسنة 63 ق جلسة 22/ 12 / 1997 س 48 ج2 ص 1502 )
الموجز:
تقديرات مبرارات التاخير فى الوفاء بالاجرة . واقع . استقلال قاضى الموضوع بتقديره شرطه .
القاعدة:
تقدير العذر الذى يصلح مبررا لتكرار التاخير فى الوفاء بالاجرة وان كان من مسائل الواقع التى يستقل بها قاضى الموضوع الا ان ذلك مشروط بان يتضمن الحكم اسبابه سائغة لقيام هذا المبرر او انتقائه .
( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ، 178 مرافعات )
( الطعن رقم 6698 لسنة 63 ق جلسة 22/ 12 / 1997 س48 ج 2 ص 1502 )
الموجز:
تمسك الطاعنة بسدادها اجرة المتجر قبل اعلانها بصحيفة الدعوى متاخرة عدة اشهر بسبب مرضها واصابة زوجها ودللت على ذلك بالمستندات وطلبها احالة الدعوى الى التحقيق . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع على سند من ان المبرارات يينبغى ان ترقى الى مرتبة القوة القاهرة وان المرض لايصلح مبررا دون ان يبحث جسامته واثره على جعل الوفاء بالالتزام فى الميعاد مرهقا . خطا .
القاعدة:
اذا كانت الطاعنة قد تمسكت امام محكمة الموضوع بانها اوفت باجرة المتجر محل النزاع قبل اعلانها بصحيفة الدعوى متاخرة عدة اشهر بسبب مرضها المقعد عن العمل ، واصابة زوجها فى عينيه التى ادت الى فصله واستدلت على ذلك بتقارير طبية وطلبت واحالة الدعوى للتحقيق فاطلق القول بان المرض لايصلح دون ان يعنى ببحث جسامته واثره على جعل الوفاء بالالتزام فى الميعاد مرهقا فاخطا بذلك فى تطبيق القانون .
( الطعن رقم 6698 لسنة 63 ق جلسة 22 / 12 / 1997 س 48 ص 1502 )
الموجز:
قرار لجنة تحديد القيمة الايجارية . صيرورته نافذا رغم الطعن عليه . وجوب اعماله فور صدوره . مقتضاه . الاجرة التى قدرتها اللجنة هى الاجرة القانونية حتى صدور حكم نهائى بتعديلها
القاعدة:
النص فى المادة 218 من قانون المرافعات ، يدل - وعلى ماجرى به قضاء محكم النقض - على انه لايجوز للمحكمة التى تنظر الطعن ان تسوى مركز الطاعن بالطعن الذى قام هو برفعه ولو كان ما تقضى المحكمة متعلقا بالنظام العام .
( المادة 218 مرافعات )
( الطعن رقم 11606 لسنة 65 ق جلسة 22 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1507 )
الموجز:
قرار لجنة تحديد القيمة الايجارية . صيرورته نافذا رغ الطعن عليه . وجوب اعماله فور صدوره . مقتضاه . الاجرة التى قدرتها اللجنة هى الاجرة القانونية حتى صدور حكم نهائى بتعديلها زيادة او نقصا . سداد المستاجر للاجرة فى تاريخ استحقاقها . اثره . عدم اعتباره متخلفا عن الوفاء بها ولو صدر حكم لاحق بتعديلها بالزيادة . علة ذلك .
القاعدة:
النص فى المادة 17 من القانون 17 لسنة 1977 يدل - وعلى ماجرى به قضاء محكمة النقض - على ان المشرع فرض احترام قرارات لجان تحديد الاجرة وجعلها واجبة الاعمال فور صدورها رغم ا لطعن عليها مما مقتضاه ان الاجرة التى قدرتها اللجنة تكون هى الاجرة القانونية حتى صدور حكم نهائى بتعديلها زيادة او نقصا ، فمتى قام المستاجر بسداد فى تاريخ استحقاقها فانه لايكون متخلفا عن الوفاء بالاجرة حتى لو صدر حكم لاحق بتعديل مقدارها بالزيادة لان الالتزام باداء الاجرة المعدلة لايكون مستحقا الا من تاريخ صدور الحكم المعدل للاجرة .
( المادة 17 من القانون 49 لسنة 1977 )
( الطعن رقم 11606 لسنة 65 ق جلسة 22 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1507 )
الموجز:
تمسك الطاعن - المستاجر - ببطلان التكليف بالوفاء لتضمنه المطالبة بالاجرة الاتفاقية وسداد اجرة عين النزاع على اساس قرار بتخفيضها قبل رفع الدعوى وتدليله على ذلك بالمستندات . قضاء الحكم المطعون فيه بالاخلاء على سند من الغائه القرار الصادر من اللجنة بتقدير اجرة عين النزاع واعتباره ان الأجرة الاتفاقية هى الاجرة القانونية وان الطاعن انقلب متخلفا عن الوفاء بالأجرة . خطأ .
القاعدة:
اذ كان الثابت من الاوراق ان المستاجر- الطاعن - كان قد تمسك دعوى المطعون ضده ببطلان تكليف الوفاء لتضمنه بالاجرة الاتفاقية ومقدارها مائة جنيه بعد صدور قرار اللجنة الى 550 ,73 ، كما تمسك بانه سداد اجرة عين النزاع على اساس قرار اللجنة قبل رفع الدعوى ودلل على ذلك بمحضرى عرض وايداع للاجرة واقام وحده الدعوى …. مساكن المنصورة الابتدائية طعا فى قرار اللجنة بطلب تخفيض القيمة الايجا رية تىقدرتها لجنة تحديد الايجارات لشقة النزاع فان هذه الدعوى التى اقامها المستاجر ولئن كانت تتسع لبحث دفاع المطعون ضده بان الطاعن لجا الى اللجنة بعد الميعاد الا انه لايجوز للمحكمة رغم انها انتهت الى صحة هذا الدفاع باعتبار ان الميعاد المذكور يبدا من تاريخ التعاقد اللاحق على اتمام البناء ان تقضى بالغاء قرار اللجنة فى طعن مرفوع من المستاجر وحده ولايسعها فى هذه الحالة سوى ان تقف عند حد القضاء برفض الطعن دون ان تتعدى ذلك الى اهدار قرار اللجنة حتى لاتسوى مركز الطاعن بالطاعن بالطعن الذى قام هو برفعه ولايغير من ذلك ماورد بتقرير الخبير المنتدب الذى عول عليه الحكم من انه لم يثبت اخطار المطعون ضده - لمؤجر بقرار اللجنة لان عدم الاخطار يقتصر اثره على بقاء ميعاد الطعن مفتوحا ، واذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى فى اسبابه بالغاء القرار الصادر من اللجنة بتقدير اجرة عين النزاع واعتبر ا الاجرة الاتفاقية هى الاجرة القانونية واسس قضاءه بالاجرة لانه لم يسدد الاجرة الاتفاقية قبل رفع الدعوى رغم انه سدد الاجرة التى قدرتها اللجنة وهو المقدار الواجب فى تاريخ استحقاقها فانه يكون قدخالف القانون واخطا فى تطبيقه .
( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ، 178 مرافعات)
( الطعن رقم 11606 لسنة 65 ق جلسة 22/ 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1507 )
الموجز:
دعوى الاخلاء لعدم الوفاء بالاجرة . وجوب ان تبين المحكمة مقدار ماهو مستحق على المستاجر من الاجرة عن فترة المطالبة وماسدده منها وما بقى فى ذمته وان تبين الدليل الذى اقامت عليه قضاءها .
القاعدة:
المقرر - فى قضا ء محكمة النقض - انه يجب على المحكمة عند نظر دعوى الاخلاء لعدم الوفاء بالاجرة ان تبين مقدار ماهو مستحق على المستاجر من هذه الاجره عن فترة المطالبة ، وماسدده للمؤجر منها فى ذمته وان تبين الدليل الذى اقامت قضاءها عليه .
( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ، 178 مرافعات )
( الطعن رقم 6697 لسنة 63 ق جلسة 8/ 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1404 )
الموجز:
سداد المستاجر المحجوز لديه المبالغ من اجلها للجهة الحاجزة بموجب ايصالات صارة منها . مبرىء لذمته قبل المؤجر بمقدار ماسداد منها . " مثال بشان المستاجر جديا فى مقدار ماهو مستحق عليه من الاجرة" .
القاعدة:
المقرر - فى قضاء محكمة النقض- ان سداد المستاجر المحجوز لديه المبالغ المحجوز من اجلها للجهة الحاجزة بموجب ايصالات سداد منها . لما كان ذلك ، صادرة منها . مبرئا لذمة المحجوز عليه قبل المؤجر بمقدار ماسدد منها . لما كان ذلك وكان الثابت من الاوراق ان الطاعن قد نازع جديا فى مقدار الاجرة محل المطالبة وسداده لها وقدم الايصالات الدالة على سداده لمبلغ 2025 جنيه لايرادات محافظة الجيزة التى كانت قد حجزت مالمدينها المطعون ضده تحت يد الطاعن اداريا فى 19 / 11 / 1988 كما سدد مبلغ جملته 875 , 879 جنيه قيمة ضرائب ورسوم محلية واشغال ورسوم مراسى بايصالات قدمها ، ومبلغ 370 ، 879 جنيه قيمة رسوم متاخرة مستحقة على العوامة وفقا للصورة الضوئية لكتاب صادر من الادارة الهندسية لمجلس مدينة الجيزة بتاريخ 26 / 7 / 1989 كما قدم انذارى عرض معلنين للمطعون ضده لمبلغ جملته 290 , 6433 جنيه قيمة الاجرة المستحقة عليه حتى 30 / 6 / 1993 والمصروفات فتسلمها المطعون ضده ولم يورد الحكم هذا الدفاع المؤيد بالمستندات اويرد عليه واقام قضاءه بالاخلاء على سند من خلو الاوراق مما يفيد سداد الطاعن للاجرة محل المطالبة ودون ان يبين مقدار ماهو مستحق على المستاجر منها خلال فترة المطالبة او يحقق دفاعه بشان ما سدده منها للجهات الحكومية سالف البيان وما اذا كان سداده لتلك المابلغ قد افاد منه المؤجر فبرءت ذمة الطاعن واثر ذلك على مديونيته ، فان الحكم المطعون فيه يكون معيباً .
( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ، 178 مرافعات )
( الطعن رقم 6697 لسنة 63 ق جلسة 8/ 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1404 )
الموجز:
أعمال نص المادة 22/ 2 ق 136 لسنة 1981 . مناطه . إقامة المستأجر بعد العمل بأحكامه مبنى ابتداء أو استكمل بناءه يتكون من أكثر ثلاث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة للانتفاع بها ومعدة للإقامة فيها بالفعل
القاعدة:
النص في الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون 136 لسنة 1981، يدل على ان مناط أعمال حكم هذا النص أن يكون المستأجر قد انشا المبنى ابتداء أو استكمال بناءه على أن يشتمل على أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة للانتفاع بها بعد 31 / 7 / 1981 تاريخ العمل بالقانون 136 لسنة 1981 ومعدة للإقامة فيها بالفعل ولا ينصرف هذا النص إلى الوحدات المستعملة في غير أغراض السكنى ولا إلى ما تملكه المستأجر بطريق الشراء أو الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية دون أن يسهم في أقامته .
( المادة 22 من القانون 136 لسن 1981 )
( الطعن رقم 8717 لسنة 66 ق جلسة 1 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1383 )
الموجز:
الاجرة التى يتعين على المستاجر الوفا ء بها لتفادى الحكم عليه بالاخلاء . ماهيتها .
القاعدة:
المقرر ان الاجرة التى يتعين على المستاجر الوفاء بها كى يتفادى رفع الدعوى عليه بالاخلاء المستحقة فعلا فى ذمته حتى تاريخ تكليفه بالوفاء ، فاذا ماقام المستاجر بسداد هذه الاجرة خلال الاجل المضروب على المؤجر - وقد بل غ ماربه - ان يقف عند هذا الحد دون المضى فى سلوك سبل التقاضى فى شانه والا فقد لزمته نفقاته .
( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2033 لسنة 66 ق جلسة 26 / 11 / 1997 س 48 ج 2 ص 1317 )
الموجز:
تكليف المطعون ضدهم الاربعة الاوائل الطاعن بسداد اجرة عين النزاع بانذار . عرض الطاعن الاجرة المطالب بها قبل انقضاء مدة الخمسة عشر يوما من تاريخ التكليف على يد محضر اعلنه اقامتهم ورفض محاميهم استلام المبلغ المعروض فاودعه المحضر خزانة المحكمة لحسابهم . مؤداه . صحة اجراءات العرض والايداع .اثره. عد قبول دعوى الاخلاء المستندة الى التاخير فى سداد هذه الاجرة وعدم التزام الطاعن بما تكبده المطعون ضدهم من مصاريف ونفقات فعلية لاقامتها . قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدفع بعد قبول دعوى اخلاء العين محل النزاع تاسيسا على عدم صحة اجراءات عرض وايداع الاجرة المذكورة وعدم سداد المصروفات والنفقات الفعلية للدعوى . خطا .
القاعدة:
اذ كان البين من الاوراق ان المطعون ضدهم الاربعة الاوائل وجهوا عن طريق محاميهم …. انذارا اعلن للطاعن والمطعون ضده الاخير فى 15 / 4 / 1995 بتكليفهما بسداد اجرة العين محل النزاع عن شهر ابريل سنة 1995 ومقدارها مبلغ 600 ،9 وما يستجد خلال خمسة عشر يوما ، وان الطاعن قد قام بتاريخ 17 / 4 / 1995 بعرض مبلغ 300 ، 89 جنيه قيمة اجرة العين عن الشهر انف البيان وحتى 31 / 12 / 1995 بموجب انذار اعلنه المحضر فى محل اقامة المطعون ضدهم الاربعة الاوائل - الاستاد …. المحامى - الذى رفض استلام المبلغ المعروض فقام المحضر بايداعه خزانة المحكمة لحساب المذكورين وتم اخطار هم بذلك فى 18 / 4/ 1995 ، ومن ثم مؤدى ماتقدم ان تكون اجراءات العرض العرض والايداع قد تمت وفقا لصحيح القانون قبل انقضاء خمسة عشر يوما من التكليف بوفاة الاجرة المستحقة وان يكون رفع الدعوى الماثلة فى 3 / 5 / 1995 غير مقبول ولايكون الطاعن ملزما باداء ما تكبده المطعون ضدهم من مصاريف ونفقات فعلية فى سبيل اقامتها ، واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض الدفع المبدئى من الطاعن بعدم قبول الدعوى وباخلاء العين محل النزاع على سند من عدم صحة اجراءات عرض الاجرة المشار وما تلاها من ايداع لحصوله لغير ذى صفة ومن عدم توقى الاخلاء بسداد المصروفات والنفقات الفعلية فانه يكون قد اخطا فى تطبيق القانون .
( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ، المادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 2033 لسنة 66 ق جلسة 26 / 11 / 1997 س 48 ج2 ص 1317)
الموجز:
التغييرات التى من شانها اعتبار العين المؤجرة فى حكم المنشاة حديثا . شرطها ان يكون المؤجر هو الذى اجراها .
القاعدة:
المقرر - فى قضاء محكمة النقض- انه يشترط فى التغييرات التى تلحق العهين المؤجرة والتى يترتب عليها قانونا اعتبار العين فى حكم المنشاة حديثا فيسرى عليها قانون اخر يعدل عن اجرتها السابقة ان يكون المؤجر هو الذى اجراها لا المستاجر .
( المادة 10 من القانون 136 لسنة 1981 ، المادتان 558 ، 592 مدنى )
( الطعن رقم 3408 لسنة 66 ق جلسة 26 / 11 / 1997 س 48 ج2 ص 1323 )
الموجز:
تمسك الطاعن بقيامه باجراءات التعديلات بالعين المؤجرة من ماله ممالا يستحق معه زيادة اضافية فى الاجرة مقابل ذه التعديلات وان تقرير الخبير الذى عول عليه الحكم الابتدائى فى قضائه بالاخلاء لم يبين كيفية احتساب تلك الزيادة . دفاع جوهرى . قضاء الحكم المطعون فيه بتاييد الحكم الابتدائى دون ان يواجه هذا الدفاع . قصور .
القاعدة:
اذ كان البين من الاوراق ان الطاعن تمسك بدفاعه امام محكمة الاستنئاف بانه هو الذى قام باجراءات التعديلات بالعين المؤجرة محل النزاع من ماله الخاص باقرار المطعون ضدهم بصحيفة افتتاح الدعوى مم لايستحق معه المذكورون ثمة زيادة اضافية فى الاجرة المقررة مقابل هذه التعديلات ، وبان تقرير الخبير الذى عول عليه الحكم الابتدائى فى قضائه بالاخلاء لم يبين كيفية احتسابه تلك الزيادة ، واذ قضى الحكم المطعون فيه بتاييد الحكم الابتدائى متخذا من تقرير الخبير سالف الذكر سندا لقضائه دون ان يواجه دفاع الطاعن الجوهرى المشار اليه الذى قد يتغير به - لو صح - وجه الراى فى الدعوى ، فانه يكون مشويا بالقصور فى التسبيب .
( المادة 10 من القانون 136 لسنة 1981 ، المادتان 558 ، 592 مدنى ، المادة 178 مرافعات )
الموجز:
خلو التشريع الاستثنائى لايجار الاماكن من تنظيم حالة معينة . وجوب الرجوع الى القواعد العامة فى القانون المدنى ولو كان العقد ممتداً بقوة القانون .
القاعدة:
المقرر- فى قضاء محكمة النقض - ان المشرع نظم الاحكام العامة لعقد الايجار فى القانون وهى واجبة التطبيق فى الاصل على مايبرم فى ظلها من عقود مالم يرد فى تشريعات ايجار الاماكن الاستثنائية نص خاص يتعارض واحكامها لتعلق احكام التشريعات الاخيرة بالنظام العام فاذا خلا التشريع الاستثنائى من تنظيم حالة معينة تعين الرجوع فيها الى احكام القانون المدنى باعتبارها القواعد الاساسية حتى لو كانت المدة المتعاقد قد انتهت واصبح العقد ممتدا بقوة القانون الاستثنائى. ( المادتان 601 ، 602مدنى ، 29 من القانون 77 لسنة 1949 قضى بعدم دستوريتها عدا الفقرة الاولى منها )
( الطعن رقم 2529 لسنة 60 ق جلسة 23 / 11 / 1997 س48 ج2 ص 1291 )
الموجز:
عقد الايجار . عدم انتهائه كاصل بوفاة المستاجر . للورثة دون المؤجر الحق فى انهائه متى ابرم بسبب حرفة المستاجر . ابرم العقد لاعتبارات متعلقة بشخص المستاجر . اثره . للمؤجر ولورثة المستاجر الحق فى طلب انهائه . المادتان 601 ،602 مدنى . علة ذلك . مؤداه . عقد ايجار الجراج لايدخل فى عداد الانشطة التى عددتها المادة 29 / 2 من القانون لسنة 1977 . خضوع ايجار تلك الاماكن لحكم المادة 601 مدنى . عدم انتهائها بوفاة المستاجر الا اذا كانت ابرمت لاعتبارات خاصة بشخص المستاجر . وجوب ان يقيم المؤجر الدليل على ذلك .
القاعدة:
النص فى المادتين 601 ،602 من القانون المدنى يدل - وعلى ماجرى به قضاء محكمة النقض - على ان المشرع جعل القاعدة هى ان موت احد المتعاقدين فى عقود الايجار لاينهيه بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه الى الورثة اخذا بان الاصل فى العقود المالية انها لاتبرم عادة لاعتبارات شخصيةفاذا لم يعقد الايجار خلافا للاصل الابسبب حرفة المستاجر او اذا كان الايجار لم يبرم الالاعتبارات شخصية فان الايجار لاينتهى المادة 602 سالفة الاشارة يفيد ان طلب الانهاء مقرر لكل من المؤجر وورثة المستاجر … فيجوز للمؤجر ان يطلب انهاء العقد . واذا كان ايجار الجراج لايدخل فى عداد الانشطة التى عددتها المادة 29 / 2 / من القانون رقم 49 لسنة 1977 فتخضع عقود ايجار تلك الاماكن بحسب الاصل لحكم المادة 601 من القانون فلا تنتهى بوفاة المستاجر الا اذا كان الايجار قد عقد لاعتبارات خاصة بشخص المستاجر ويجب على المؤجر فى طلبه انهاء الايجار لوفاة المستاجر ان يقيم الدليل على ان العقد انما حرر لاعتبارات متعلقة بشخص المستاجر وان استمرار الورثة فى استعمال العين يفوت على المؤجر مصلحة كانت هى الدافع له على التعاقد .
( المادتان 601 ، 602مدنى ، 29 من القانون 77 لسنة 1949 قضى بعدم دستوريتها عدا الفقرة الاولى منها )
( الطعن رقم 2529 لسنة 60 ق جلسة 23 / 11 / 1997 س 48 ج 2 ص 1291 )
الموجز:
الإخلاء لعدم الوفاء بالاجرة . شرطه . ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها . الآجرة المستحقة . ماهيتها .
القاعدة:
المقرر ـ فى قضاء محكمة النقض ـ انه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير فى سداد الآجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها ويقصد بالآجرة المستحقة الآجرة المتفق عليها فى العقد معدلة طبقاً لقوانين إيجار الآماكن المتعاقبة زيادة أو نقصاً ـ سواء بناء على أحكام قضائية صادرة فى منازعات رددت بين الطرفين أو بمقتضى اتفاقات خاصة .
( المادة18 / ب ق 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن ـ مادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 7425 لسنة 63 ق جلسة 1997/11/13 س 48 ج 2 ص 1225 )
الموجز:
دعوى الإخلاء لتخلف المستأجر عن الوفاء بالآجرة . منازعة المستأجر جديآ فى مقدار الآجرة أو استحقاقيها لخلاف فى تفسير نص قانونى . وزجوب الفصل فى هذه المنازعة باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء . ثبوت أن المنازعة غير جدية . لمحكمة الموضوع اعتبار الآجرة مستحقة والقضاء بالإخلاء .
القاعدة:
المقرر انه إذا كانت الآجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء فى مقدارها أو استحقاقها استناداً إلى خلاف فى تفسير نص من نصوص تلك القوانين زكان تفسيره على نحو أو آخر تحتمله عبارات النص فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الاخلاء المعروض عليها فإن كانت المنازعة حول الآجرة من جانب المستأجر ليست بالمنازعة الجدية حق لها ألا تعبأ بها وأن تعتبر الآجرة التى ينازع فيها المستأجر مستحقة وأن تقضى بالإخلاء.
( المادة 18 / ب ق 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن ـ مادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 7425 لسنة 63 ق جلسة 1997/11/13 س 48 ج 2 ص 1225 )
الموجز:
تقدير مدى جدية المنازعة فى استحقاق الآجرة من سلطة محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة .
القاعدة:
المقرر ـ فى قضاء محكمة النقض ـ أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة فى تقدير مدى جدية المنازعة فى أستحقاق الآجرة المدعاة تستخلصها من ظروف الدعوى أن تقيم قضاءها على اسباب سائغة تكفى لحمله .
( المادة 18 / ب ق 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن ـ مادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 7425 لسنة 63 ق جلسة 1997/11/13 س 48 ج 2 ص 1225 )
الموجز:
ربط العوائد . مجرد قرينة على الآجرة القانونية . خضوعها لتقدير محكمة الموضوع .
القاعدة:
المقرر أن الآصل أن تقديرات البلدية للعوا‘ئد التى تحصل عن عقار لا يصح أن تكون أساساً لتحديد الآجرة القانونية مما مفاده أن ربط العوائد ـ وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض ـ يصلح كمجرد قرينة متروك تقديرها لمحكمة الموضوع دون الزام عليها للآخذ بها .
( المادة 18 / ب ق 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن ـ مادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 7425 لسنة 63 ق جلسة 1997/11/13 س 48 ج 2 ص 1225 )
الموجز:
دعوى الإخلاء لتخلف المستأجر عن الوفاء بالإجرة . قيام النزاع حول مقدار الآجرة أمام محكمة أخرى لم تفصل فيه بعد . وجوب تصدى المحكمة المعروض عليها طلب الآخلاء لهذه المنازعة . علة ذلك .
القاعدة:
المقرر فى قضاء محكمة النقض ـ أن قيام النزاع حول مقدار الآجرة أمام محكمة أخرى لم تفصل فيه بعد لايعفى المحكمة المعروض عليها طلب الآخلاء المستحقة قانوناً تمهيداً لتحديد مدى صحة الادعاء بالتأخير فى الوفاء بها حتى يستقيم قضاؤها . لما كان ذلك ، وكان البين من الاوراق أن منازعة الطاعن فى مقدار الآجرة لايستند فيها الى نص من نصوص قوانين إيجار الاماكن المتعاقبة وإنما استندت إلى صورة صحيفة دعوى ببطلان عقد ايجار النزاع بمقولة تضمنه أجرة بالزيادة عن الآجرة القانونية المتعلقة بالنظام العام ، وصورة صحيفة دعوى بتخفيض تلك الآجرة وكشف رسمى من مصلحة الضرائب العقارية مدون فى طياته قيمة الآجرة (......) وقد تصدت المحكمة المطعون فى حكمها لهذه المنازعة ـ حسب الثابت بمدوناتها ـ وانتهت ومن مؤدى قانونى سديد إلى عدم جديتها والاعتداد بالآجرة الاتفاقية الواردة بعقد إيجار النزاع باعتبارها الاجرة الحقيقية المستحقة السداد والتى روعى فيها ما أجر ى فى العين من تعديلات ولسب قيام الطاعن بالوفاء بقيمتها كالمستفاد من مستنداته وأنه لم يثبت بحكم قطعى تخفيض الآجرة بعد أن أطرحت دلآلة الكشف الرسمى الصادر من مصلحة الضرائب العقارية ـ والذى لايصلح أن يكون ـ كما سلف بياننه ـ أساسآ قاطعآ فى تحديد الآجرة القانونية وخلصت ـ وبأسباب سائغة تكفى لحمل قضائها ـ بإخلاء عين النزاع لعدم قيام الطاعن بسداد قيمة الاجرة الاتفاقية المستحقة طبقاً لعقد الإيجار عن الفترة محل المطالبة ملتزمة فى ذلك ـ القواعد القنونية الواردة فى المساق القانونى المتقدم .
( المادة 18 / ب ق 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن ـ مادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 7425 لسنة 63 ق جلسة 1997/11/13 س 48 ج 2 ص 1225 )
الموجز:
انتهاء عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدة المحددة قانوناً لإقامتهم فى البلاد . م 17 ق 136 لسنة 1981 . قصر استمرار العقد على الزوجه المصرية وأولادها من المستأجر الأجنبى دون غيرهم المقيمين معه بالعين المؤجرة ما لم تثبت مغادرتهم البلاد نهائياً. مؤداه . عدم استفادة الوالدين أو زوج المستأجرة الأجنبية وأولاده منها ولو كانوا مصريين من امتداد عقد الإيجار أياً كان تاريخ تركها العين أو وفاتها أو مغادرتها البلاد طالما كان فى تاريخ لاحق للعمل بالقانون المذكور . لا محل للالتجاء لقواعد التفسير أو القياس . علة ذلك . انتهاء الحكم المطعون فيه إلى امتداد عقد إيجار المستأجرة الأجنبية لزوجها المصرى. خطأ .
القاعدة:
المقرر - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض-أنه لما كان نص المادة 29 / 1 من القانون رقم 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن بما تضمنه من امتداد عقد إيجار المسكن للمستفيدين المشار إليهم به حالة وفاة المستأجر الأصلى، أو تركه العين قد جاء عاماً لا يفرق بين المصريين وغير المصريين ، فإنه وقد صدر من بعده القانون رقم 136 لسنة 1981- وهو فى ذات مرتبة التشريع الأول متضمناً النص فى المادة 17 منه على انتهاء عقود التأجير لغير المصريين بقوة القانون بانتهاء المدة المحددة لإقامتهم فى البلاد ، ومع ذلك يستمر عقد الإيجار بقوة القانون فى ميع الأحوال لصالح الزوجة المصرية ولأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ما لم يثبت مغادرتهم البلاد نهائياً - فقد قصد المشرع أن يقصر استمرار عقد الإيجار على حالة الزوجة المصرية للأجنبى وأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائياً ، ومن ثم يتعين قصر امتداد العقد على من ذكروا صراحة بالنص دون غيرهم وبالشروط المحددة به ، وبالتالى فلا يستفيد غير هؤلاء الأقارب الأقارب استمرار العقد ولو كانوا يحملون الجنسية المصرية وأيا كان تاريخ ترك المستأجر للعين أو وفاته أو تاريخ مغادرته للبلاد طالما أنه لاحقة على العمل بالقانون المذكور ، ولو قصد المشرع استمرار عقد الإيجار لغير الإيجار لغير الزوجة المصرية وأولادها لنص فى المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على ذلك صراحة أو أحال على المادة 29 / 1من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتى بموجبها يستمر عقد إيجار المسكن للزوج والأولاد والوالدين المقيمين مع المستأجر عند الوفاء أو الترك ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد ذهب إلى أن عقد إيجار المستأجرة الأجنبية - للمسكن محل النزاع لا ينتهى بوفاتها بل يمتد إلى زوجها - المطعون ضده - المصرى الجنسية فى حين أن نص المادة 17 من القانون رقم 136 لسنة 1981 قصر امتداد عقد الإيجار صراحة على الزوجة المصرية وأولادها من زوجها المستأجر الأجنبى الذى انتهت إقامته بالبلاد دون غيرهم ، ولا مجال للالتجاء لقواعد التفسير أو البحث عن حكمة النص أو الدافع لإصداره متى كان النص صريحاً واضح الدلالة فى عباراته كما أن القياس على الاستثناء أمر غير جائز وفقاً للأصول العامة فى التفسير ، وإذ خالف الحكم المطعون الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً.
(المادة 17 ق 136 لسنة 1981)
(الطعن رقم 3161 لسنة 61 ق جلسة 28 /5 /1997 س20 ص824 ، 825)
الموجز:
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقانون 136 لسنة 1981. معقود للمالك طبقاً للأسس المنصوص عليها فيه . المادتان 4 ، 5 منه . حق المستأجر فى الطعن أمام اللجنة المختصة على الأجرة المحددة خلال تسعين يوماً . سريان هذا الميعاد من تاريخ التعاقد إن كان لاحقاً على إتمام البناء ومن تاريخ الإخطار بالأجرة المحددة أو شغل المكان أيهما اقرب إن كان سابقاًعليه. عدم مراعاة هذا الميعاد. أثره. سقوط حق المستأجر فى الطعن وصيرورة التقدير المبدئى للأجره نهائياً ونافذاً . عدم جواز تصدى اللجنة المختصة لتحديد الأجرة. علة ذلك.
القاعدة:
المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن النص فى المادتين الرابعة والخامسة من القانون رقم 136 لسنة1981 يدل على أن المشرع جعل تحديد الأجرة معقوداً للمالك على ضوء أسس التكاليف المشار إليها بالقانون إلا فى حالة عدم موافقة المستأجر على هذا التحديد فيكون له أن يلجأ إلى اللجنة لتحديد الأجرة وذلك خلال تسعين يوماً من تاريخ التعاقد إذا كان تعاقده لاحقاً على إتمام البناء ، أما إذا كان تعاقدة سابقاً على ذلك الميعاد يسرى من تاريخ إخطاره من قبل المالك بالإجرة يصير نهائياً ونافذاً ولا يجوز للجنة بعد ذلك أن تتصدى لتحديد الأجرة سواء من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المستأجر الحاصل بعد الميعاد باعتبار أن هذا الميعاد باعتبار أن هذا الميعاد-أخذاً بالغرض من تقريره-يعد ميعاداً حتماً وليس ميعاداً تنظمياً بما يرتب سقوط حق المستأجر فى اللجوء إلى تلك الجهة بعد انقضاء الأجل المحدد وتضحى الأجرة التى قدرها المالك أجرة قانونية ملزمة للطرفين .
المادتان 4 , 5 ق 126 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 4534 لسنة 62 ق جلسة 28 / 5/ 1997 س 48 ج1 ص 828 ، 829)
الموجز:
تمسك الطاعنين بأن عين النزاع لم تعد للانتفاع بها وأن البناء لم يتم إلا فى تاريخ لاحق للتعاقد . انتهاء الحكم فيه إلى الاعتداد بالأجرة التعاقدية للوحدات محل النزاع لعدم تقدمهم إلى لجنة تحديدالأجرة خلال التسعين يوماً التالية لتاريخ تعاقد كل منهم مع المالك . خطأ . علة ذلك.
القاعدة:
إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالاعتداد بالأجرة التعاقدية للوحدات المؤجرة للطاعنين الأربعة الأوائل على سند من أن المقصود بتاريخ تحرير عقد الإيجار منجزاً ومستوفياً كافة شروطه القانونية ولو لم يواكب ذلك شغل المكان بالفعل وأن المقصود بعبارة تاريخ شغل المكان الواردة فيه حالة تزامن التعاقد مع شغل المكان ومما استخلصه من أن الطاعنين الأربعة الأوائل لم يتقدموا إلى لجنة تحديد الأجرة خلال التسعين يوماً التالية لتاريخ تعاقد كل منهم مع المالك بشأن الوحدات الخاصة بهم مرتباً على ذلك أن لا يكون هناك وجه لتحديد أجرة هذه الوحدات بمعرفة تلك اللجنة وأن تكون الأجرة التعاقدية هى الواجب الالتزام بها ى حين أن مجرد التعاقد .... لا ينشئ الحق فى الالتجاء إلى اللجنة المشار إليها إلا إذا كان لاحقاً على إتمام البناء، ومن ثم فإن الحكم يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وقد حجية هذا الخطأ عن مواجهة دفاع الطاعنين الأربعة الأوائل المتمثل فى عدم إتمام البناء إلا فى أواخر عام 1985 وطلبهم إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثباته ، وهو دفاع جوهرى قد يتغير به - لو صح - وجه الرأى فى الدعوى مما يشوبه أيضاً بالإخلال بحق الدفاع والقصور فى التسبيب.
( المادتان 4 و 5 ق 126 لسنة 1981 ، المادة 178 مرافعات المعدلة بق 13 لسنة 73 )
( الطعن رقم 4534 لسنة 62 ق جلسة 28 / 5/ 1997 س 48 ج1 ص 828 ، 829)
الموجز:
الأماكن المؤجرة مفروشة . عدم سريان أحكام الأمتداد القانونى عليها . إنتهاء عقود إيجارها بانتهاء مدتها.
القاعدة:
المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن أحكام الامتداد القانونى لعقود إيجار الأماكن المنصوص عليها فى تشريعات إيجار الأماكن لا تسرى على الأماكن المؤجرة مفروشة التى تنتهى عقود إيجارها بنهاية مدتها المتفق عليها وأن مفاد ما تقتضى به المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 من استمرار عقود الإيجار وامتدادها فى حالة وفاة المستأجر أو تركة العين المؤجرة لصالح زوجه أو أولاده الذين كانونا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك لا يسرى على الأماكن المؤجرة مفروشة .
( المواد 29 , 46 ، 49 ق 49 لسنة 1977)
( الطعن رقم 3471 لسنة 63 ق جلسة 7 / 5/ 1997 س 48 ج 1 ص 729)
الموجز:
عقد الإيجار المفروش . إنتهاء مدته . الاستثناء . المستأجر لعين مفروشة مدة خمس سنوات متصلة سابقة على تاريخ العمل بق 49 لسنة 1977 . حقه فى البقاء فى العين . قصر هذا الحق على المستأجر دون ذوية المقيمين معه . مؤداه . عدم خضوع العقد لأحكام الامتداد القانونى . م 46 من القانون المذكور .
القاعدة:
النص فى المادة 46 من القانون 49 لسنة 1977 على أنه - يحق للمستأجر الذى يسكن فى عين مفروشة من مالكها لمدة خمس سنوات متصلة سابقة على تاريخ العمل بهذا القانون البقاء فى العين ولو انتهت المدة المتفق عليها وذلك بالشروط المنصوص عليها فى العقد ولا يجوز للمؤجر طلب إخلائه إلا إذا كان قد أجرها بسبب إقامته بالخارج .... - جاء استثناء من القاعدة العامة فى إنهاء عقد الإيجار المفروش لانتهاء مدته وذلك لصالح طائفة معينة من المستأجرين وهم أولئك الذين استمرت سكناهم بالعين المفروشة مدة خمس سنوات متصلة سابقة على تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 مما يكون معه المستفيد من حكم هذا النص وفقاً لصريح عبارته هو المستأجر نفسة للمسكن دون ذويه المقيمين معه .
( المواد 29 ، 46 , 49 ق 49 لسنة 1977)
( الطعن رقم 3471 لسنة 63 ق جلسة 7/5/1997 س 48 ج 1 ص 729)
الموجز:
أعمال الترميم والصيانه . حق المؤجر فى تقاضى الأجرة بزيادة سنوية 20% من قيمة تلك الأعمال اعتباراً من الشهر التالى لإتمامها . عدم سداد هذه الزيادة يترتب عليه ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار . م 61 ق 49 لسنة 1977.
القاعدة:
المقرر - فى قضاءهذه المحكمة - أنه وإن كانت المادة 61 من القانون 49 لسنة 1977 قد نظمت كيفية اقتضاء المؤجر من المستأجر مقابل ما انفقه فى اعمال الترميم والصيانه فقضت بأحقيته فى تقاضى الأجرة اعتباراً من الشهر التالى لإتمام تلك الأعمال بزيادة سنوية توازى 20 % من قيمة أعمال الترميم أو الصيانة ، ورتب فى عجزها على عدم سداد هذه الزيادة ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار .
( المادة 61 ق 49 لسنة 1977 الملغاه بالمادة 9 ق 136 لسنة 1981)
( الطعن رقم 3373 لسنة 63 ق جلسة 30 / 4/ 1997 س 48 ص 720)
الموجز:
صدور القانون 136 لسنة 1981 متضمناً على تحمل المستأجر مع المؤجر تكاليف أعمال الترميم أو الصيانه الدورية والعامة بنسب متفاوته حسب تاريخ إنشاء المبنى . م 9 ق 136 لسنة 1981 . أمر متعلق بالنظام العام . وجوب تطبيق حكمة بأثر فورى على ما لم يستقر من المراكز القانونية .
القاعدة:
استحدث القانون 136 لسنة 1981 قاعدة موضوعية آمرة متعلقة بالنظام العام نص عليه فى المادة التاسعة منه من تحمل المستأجر مع المؤجر تكاليف أعمال الترميمأو الصيانة الدورية والعامة بنسب متفاوتة بحسب تاريخ إنشاء المبنى - ونصت المادة المذكورة فى الفقرة الأخيرة منها على إلغاء المادة 61 من القانون 49 لسنة 1977 وكان مؤدى ما تقدم أن حصة المستأجر فى تكاليف أعمال الترميم أو الصيانة الدورية والعامة لا تأخذ حكم الأجرة - ولا يترتب عى التراخى فى الوفاء بها ما يترتتب على التأخير فى سداد الأجرة من آثار . لما كان ذلك ، وكانت الدعوى قد أقيمت فى ظل العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 ولم تكن المركز القانونية فيها قد استقرت ومن ثم يسرى عليها هذا القانون بمقتضى الأثر الفورى .
( المادتان 9 ق 136 لسنة 1981 , 28 مدنى )
( الطعن رقم 3373 لسنة 63 ق جلسة 30/ 4/ 1997 س 48 ج 1 ص 720)
الموجز:
حصة المستأجر فى تكاليف الترميم أو الصيانة الدورية والعامة فى ظل العمل بالقانون 136 لسنة 1981 ز لا تأخذ حكم الأجرة . التراخى فى سدادها لا يرتب الإخلاء . علة ذلك .
القاعدة:
إذ كانت المادة 18 / ب من القانون 136 لسنة 1981 قد أجازت للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر إذا لم يقم بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفة بذلك ومن ثم أذا قام المستأجر بالوفاء بالأجرة وتراخى فى سداد حصته فى تكاليف الترميم أو الصيانة الدورية والعامة لا يترتب علية إخلائة لأن هذا الجزاء قاصر على حالة المستأجر فى سداد الأجرة دون تكاليف الترميم أو الصيانة التى لا تأخذ حكمها ولا يترتب على التراخى فى الوفاء فى الوفاء بها ذات الآثار .
( المادة 9 ق 136 لسنة 1981)
( الطعن رقم 3373 لسنة 63 ق جلسة 30/ 4/ 1997 س 48 ج1 ص 720)
الموجز:
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الإستثنائية تعلقها بالنظام العام . التحايل على فواعد تحديد الأجرة . جواز إثباته بكافة طرق الإثبات .
القاعدة:
المقرر فى قضاء محكمة النقض أن تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحدده للإيجارات - من النظام العام - إذ تتحدد به متى صار نهائياً - القيمة الإيجارية إزاء الكافة فلا يجوز الاتفاق على ما يخالفها ، وأن ، وان التحايل على زيادتها أو إخفاء حقيقة قدرها للتهرب من حكم القانون يجوز إثباته بكافة طرق الإثبات بمافى ذلك البينه والقرائن .
( المادتان 4 ، 5 ق 136 لسنة 1981)
( الطعن رقم 3967 لسنة 63 ق جلسة 24 / 4 / 1997 س 48 ج1 ص 686)
الموجز:
الحكم بإثبات العلاقة الإيجارية . وجوب بيان الأجرة القانونية الواجب على المستأجر أداؤها . فى حالة منازعة الطرفين حول الأجرة الإتفاقية . علة ذلك .
القاعدة:
المقرر فى قضاءمحكمة النقض أن إثبات العلاقة الإيجارية بين طرفى العقد الإيجار يقتضى بيان محل التزام كل من الطرفين زكانت الأجرة هى محا التزام المستأجر فى هذا العقد ، ويشترط فيها كما يشترط فى أى محل للإلتزام أن تكون موجودة ومشروعة ومعينة بما لازمة بيان الأجرة القانونية الواجبة على المستأجر أدواءها عند إثبات العلاقة الإيجارية بينه وبين المؤجر له فى حالة منازعة الطرفين حول الأجرة الإتفاقية . لما كان ذلك ، وكان البين من الأوراق أن الحكم المطعون فيه بعد أن انتهى فى قضائه إلى تأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من ثبوت صورية ما أثبت بعقد الإيجار المؤرخ / / والمبرم بين الطاعن والمطعون ضده الأول من وروده على عين مفروشه وثبوت العلاقة الإيجارية بين الطرفين على عين خالية بما لازمة أن تكون الأجرة القانونية هى الواجبة التطبيق ويتعين على محكمة الموضوع أن تبحثها وتتحرى عنها سيما وأن قوانين إيجار الأماكن حددت الأجرة القانونية وطرق تقديرها وسبق للطاعن أن أستأجر شقة النزاع بإجرة شهرية قدرها 35 جنيه فى سنة1984 ألاأن الحكم المطعون فيه عاد واعتد بالقيمة الإيجارية الوارده بالعقدالمذكور وقدرها 70 جنية رغم ثبوت التحايل عليها - وذلك من مؤدى فاسد مفاده خلو الأوراق مما يفيد تحديد الأجرة القانونية لشقة النزاع بمعرفة لجنة تحديد الأجرة القانونية لشقة النزاع بمعرفة لجنة تحديد الأجرة إعمالاً للقانون 49 لسنة 1977 وقد أغفل التحدث عن الأجرة الإتفاقية السابقة الوارده فى العقد المؤرخ / / وفد حجبة ذلك عن حسم تاريخ إنشاء المبنى الكائن به شقة النزاع أو تاريخ التلرخيص بتشييده إن كان وصولا لتحديد قانون إيجار الماكن الواجب التطبيق من مصدر قانونى سديد وبيان ما إذا كان قد صار تحديد الأجرة القانونية لوحداته بما فيها شقة النزاع من عدمة بما يصمة بعوار الخطا فى تطبيق القانون والفساد فى الأستدلال ويعجز محكمة النقض عن مرلقبة تطبيقه لصحيح القانون بما يعيبه .
( المادتان 4 ، 5 ق 136 لسنة 1981)
( الطعن رقم 3967 لسنة 63 ق جلسة 24 / 4/ 1997 س 48 ص 686)
الموجز:
الأماكن المؤجرة مفروشة . استثناؤها من أحكام الامتداد القانوني . خضوعها لحكم المادة 18 ق 136 لسنة 1981 بصدد تحديد أسباب الإخلاء . مؤدى ذلك . وجوب تكليف المستأجر بالوفاء خلال المدة المحددة وعدم إعمال الشرط الصريح الفاسخ المنصوص عليه بالعقد إلا بالمعنى الذى وضعه المشرع.
القاعدة:
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن المشرع نظم الأحكام العامة لعقد الإيجار في القانون المدني وهي واجبة التطبيق في الأصل على ما يبرم في ظلها من عقود ما لم يرد في تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية نص آخر يتعارض وأحكامها فهذه التشريعات أملتها اعتبارات تتعلق بالنظام العام ومن ثم تعتبر مقيدة لنصوص القانون المدني التي تتعارض معها . لما كان ذلك وكان النص في المادة الأولى من الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أنه - فيما عدا الأراضي الفضاء تسرى أحكام هذا الباب على الأماكن وأجزاء الأماكن على اختلاف أنواعها المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض سواء كانت مفروشة أو غير مفروشة مؤجرة من المالك أو من غيره .....- والنص في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه - لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية ....... ( ب ) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر ........ ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة .... - يدل على أن المشرع وإن كان قد استثنى عقود إيجار الأماكن المفروشة من أحكام الامتداد القانوني إلا أنه أبقاها خاضعة للأحكام المنظمة لحالات الإخلاء فلا يجوز للمؤجر طلب إخلائها إلا إذا لم يف المستأجر بالأجرة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بسدادها على النحو المبين بنص المادة 18 سالفة الذكر بحيث إذا تضمن العقد شرطاً صريحاً فاسخاً يبطل ولا يعمل به فيما لا يوافق حكم التشريع الاستثنائي فإذا كان مقتضى الشرط الصريح الفاسخ هو التأخر في سداد الأجرة تعين أن يكون بالمعنى الذى وضعه الشارع على ما سلف بيانه.
( المادتان 1 ق. 49 لسنة 1977 ـ المادة18 ق. 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 11815 لسنة 65 ق جلسة 1997/3/9 س 48 ج 1 ص 484 )
الموجز:
للوصي إيجار عقار القاصر مدة تزيد على ثلاث سنوات في الأراضي الزراعية ولمدة أكثر من سنة في المباني . شرطه . صدور إذن من محكمة الولاية على المال بذلك . م 39 من المرسوم بق 119 لسنة 1952 .
القاعدة:
مفاد النص في المادة 39 من المرسوم بقانون رقم 119 لسنة 1952 بأحكام الولاية على المال أنه لا يجوز للوصي إلا بإذن المحكمة إيجار عقار القاصر لمدة أكثر من ثلاث سنوات في الأراضي الزراعية ولمدة أكثر من سنة في المباني وكذا لمدة تمتد إلى ما بعد بلوغ القاصر سن الرشد لأكثر من سنة.
( المادة 39 من القانون 119 لسنة 1952 )
( الطعن رقم 3340 لسنة 61 ق جلسة 1997/3/8 س 48 ج 1 ص 467 )
الموجز:
تأجير الوصية أرض القاصر الزراعية للطاعن لمدة سنة واحدة . صحيح ومنتج لأثاره خلال هذه المدة . امتداد هذا العقد بعد انقضاء المدة الاتفاقية إلى اجل غير مسمى طبقاً لأحكام قانون الإصلاح الزراعي المتعلقة بالنظام العام . لا يجوز للقاصر طلب عدم نفاذ العقد بعد انتهاء مدته الاتفاقية أو بطلانه بعد مرور سنة من بلوغه سن الرشد ولا تملك المحكمة إبطاله من تلقاء نفسها.
القاعدة:
لما كان الثابت من الأوراق أن الوصية على المطعون ضدها قد أجرت الأرض محل النزاع إلى الطاعن بموجب العقد المؤرخ 1963/12/1 لمدة سنة واحدة تنتهي في ديسمبر سنة 1964 وفقاً لأحكام قانون الإصلاح الزراعي بما لازمه أن هذا العقد قد نشأ صحيحاً ومنتجاً لآثاره خلال هذه المدة طبقاً للقواعد العامة التي تحكم شروط انعقاد عقد الإيجار ،وإذ ورد هذا العقد على أرض زراعية تخضع لأحكام قانون الإصلاح الزراعي رقم 178 لسنة 1952 فإنه يمتد طبقاً للمادة 33 مكرر ( ز ) منه إلى أجل غير مسمى بعد انقضا المدة المتفق عليها فيه لأن امتداد العقد في هذه الحالة ليس مرده الاتفاق ولكن مصدره قانون الإصلاح الزراعي المتعلقة أحكامه بالنظام العام فلا يملك القاصر أن يطلب عدم نفاذ هذا العقد بعد انتهاء مدته الاتفاقية أو بطلانه بعد مرور سنة من بلوغه سن الرشد ، ولا تملك المحكمة إبطاله من تلقاء نفسها.
( المادة 39 من القانون 119 لسنة 1952 ـ المادة 33 مكرر ( ز ) ق 96 لسنة 1992 بتعديل القانون 178 لسنة 1952 )
( الطعن رقم 3340 لسنة 61 ق جلسة 1997/3/8 س 48 ج 1 ص 467 )
موضوع: أحكام محكمة النقض فى الايجارات 
الإثنين ديسمبر 08, 2014 2:33 am