الاستاذ الفاضل ايمن عاطف.
الاخوة الزملاء
مستعينا بابواب المنتدى الذى هو بحق مأوى لاصحاب الحاجات قررت ان اترافع بنفسى عن قضيتى و ساشرح لكم فيما يلى ما قررت ان ابنى عليه دفاعى وان توصبونى ان أخطات التقدير و تنصحونى و لكم خالص الشكر و التقدير.
اولا:عقد الشقه.
بسم الله الرحمن الرحيم
عمارة 000000000
000000000000000000000000
عقـــــــــــــــــــــــــــد ايجـــــــــــــــــا ر
انه في يوم الثلاثاء الموافق 28/3/2000
حرر هذا العقد بين كل من
أولا : ورثة المرحوم / 000000000000000 و يمثلهم قانونا كل من :
السيد/
الدكتور/
ومقرهم 0000000 بالقاهرة بموجب التوكيلات الصادرة من باقي الورثة أرقام 592 الشركات و1441و2137و2144و1428 قصر النيل و التوكيلات الصادرة بكندا والمصدق عليها بوزارة الخارجية بأرقام 47334و47335و47336و3019 مصر الجديدة و 6294 الدخيلة 5117 المنتزه و 690293و690344 سبورتنج و كلها صادرة في سنة 1999 0
طرف أول مـــــــــــــــؤجر
ثانيا : السيد / 0000000000000
المقيم نفس عنوان الشقة موضوع العقد بالقاهرة
طرف ثان مــــــــــــــــؤجر
البند الأول : موضوع الإجارة :
(أ) بموجب هذا قد أجر الطرف الأول إلى الطرف الثاني القابل لذلك ما هو شقة رقم 0000000000 0000 بالقاهرة 0
(ب) اتفق الطرفان على إن يشغل الطرف الثاني العين المؤجرة بقصد استعمالها سكن خاص ومكتب استشارات هندسية بشرط قيام الطرف الثاني بجميع ما توجبه القوانين و اللوائح من الاشتراطات الصحية و الإدارية و استصدار الرخص أو الأذن و خلافه 0
البند الثاني : مدة الإجارة:
مدة هذا العقد 10 سنوات تبدأ من 01/04/2000 وتنتهي في 31/03/2010 ويجدد تلقائيا دون الرجوع للطرف الأول ولا يحق للطرف الأول ( المؤجر) طلب الفسخ إلا طبقا لما ورد بالبنود الخاصة بذلك في ذات العقد 0
البند الثالث : استلام العين :
يقرر الطرف الثاني بأنه عاين الأماكن المؤجرة بما فيها من توابع و ملحقات ،وانه قبلها بحالتها ، ولا يكون له الحق في الادعاء بوجود تلف أو عيب خفي أو غيرهما 0
البند الرابع : القيمة الايجارية :
تحددت القيمة الايجارية للمكان المؤجر بمبلغ 112.51 (فقط مائة واثني عشر جنيها و 51 قرش)شهريا تزداد بواقع 10%سنويا طبقا لأحكام القانون رقم 6 لسنة 1997 ’ تعهد المستأجر ( الطرف الثاني) بدفعها في اليوم الأول من كل شهر مقابل الحصول على الإيصال الثبت لذلك ويتعهد الطرف الثاني بدفع أي زيادات قانونية تطرأ على القيمة الايجارية بعد التعاقد ، كما يلتزم بسداد حصته في مصاريف العقار والعوائد المستحقة على العين فور مطالبته بها تمكينا للطرف الأول في إتمام الأعمال المطلوبة 0
البند الخامس : التأمين النقدي :
يجب على الطرف الثاني أن يدفع تأمينا يساوى إيجار شهر لا يرد إلا بعد تسليم المكان المؤجر للطرف الأول بالحالة التي كانت عليها وقت التأجير ولا يحتسب عليه فوائد و لايجوز له إن يطالب بخصم هذا التأمين من أصل الإيجار المستحق عليه 0 كما إن هذا التامين لا يمنع الطرف الأول من توقيع الحجز على منقولات الطرف الثاني إذا تأخر في سداد الإيجار وقت الاستحقاق 0
البند السادس : التأخير في الدفع :
في حالة التأخير في دفع اى قسط من الإيجار و ملحقاته عن ميعاد الاستحقاق يعتبر هذا العقد مفسوخا بعد إخطاره بكتاب مسجل بعلم الوصول ويعتبر المستأجر بالعين المؤجرة بدون سند قانوني ويحق للمؤجر أخرجه منها عن طريق القضاء المستعجل وفى جميع الأحوال يستحق على الإيجار المتأخر وملحقاته فوائد تأخير وفق أسعار الفائدة المعمول بها قانونا في تاريخ الاستحقاق تحتسب ابتداء من تاريخ الاستحقاق حتى تمام السداد كما يحق للمؤجر توقي ع الحجز التحفظي دون إنذار سابق على جميع المنقولات و البضائع و الامتعةو الأشياء الموجودة في المكان المؤجر وذلك لضمان سداد المبالغ الأخرى التي تستحق على المستأجر بسبب هذه 0 فضلا عن ذلك فلا يحق للمستأجر أن يؤجل سداد الإيجار أو يطلب تخفيضه أو اجراءمقاصته مع أية مصروفات أو خلافه يستلزمها المكان المؤجر ولا يحق له إيداع الإيجار كأمانة في أي خزينة حكومية وخلافه وإلا ترتب على ذلك ذات الآثار المترتبة على التأخير في سداد الأجرة
البند السابع : التعديلات :
يتعهد الطرف الثاني بأن يراعى كل إنسان ماله الخاص دون أن يكون له الحق في تغيير الاستعمال المخصصة له تلك الأمكنة 0 ومحظور عليه أن يفتح أو يسد نوافذ أو فتحات أو أبواب وان يحدث تجديد أو هدم أو بناء ا وان يقوم بأي عمل يغير حالة أو منظر الأمكنة المؤجرة أو واجهتها ما لم يحصل على تصريح كتابي صريح من الطرف الأول و إلا اعتبر هذا العقد مفسوخا مع التزام الطرف الثاني بدفع الإيجار عن باقي مدة العقد وإعادة الحال إلى ما كانت عليه 0 وفى جميع الأحوال التي تنشأ فيها إعمال سواء بترخيص أو بغير ترخيص فللطرف الأول إذا لم يتمسك بحقه في إعادة الأمكنة إلى حالتها الأولى ، الحق في اعتبار هذه المنشات حقا مكتسبا للعقار دون إن يلتزم بدفع مقابل قيمتها إلى الطرف الثاني 0كما ينتفع العقار بكافة التحسينات التي تجرى في العين المؤجرة دون إن يكون للطرف الثاني الحق في إزالتها أو طلب مقابل قيمتها أو التعويض عنها 0
البند الثامن :
يجب على الطرف الثاني الحصول من الطرف الأول على موافقته الكتابية مقدما على اللافتات و اللوحات ومواد الدعاية بمختلف إشكالها التي يزمع وضعها في الأماكن المؤجرة 0 وفى حالة مخالفته لذلك فللطرف الأول أن يزيل هذه الأعمال على حساب وتحت مسئولية الطرف الثاني دون الإخلال بحق الطرف الأول في مطالبة الطرف الثاني بكافة التعويضات
ثانيا:عريضة الدعوى.
00000000000000000000 000000000000000
المحامى بالنقض SUPREME LAWYER
انه في يوم الاثنين الموافق 9/9/2013
بناء على طلب السيدان / 0000000000000000000000 000 والمقيمان في 0000000 – قسم الازبكية0 ومحلهما المختار مكتب الأستاذ 00000000000 – المحامى بالنقض والكائن 00000000 – العجوزة –الجيزة0
أنا محضر محكمة الأزبكية الجزئية وقد انتقلت وأعلنت :
السيدة / 00000000000000 – وتعلن بالشقة رقم الشقة موضوع العقد 000000000 – قسم الازبكية0
واعلنتها بالآتـــــــــــــــى
بموجب عقد إيجار مؤرخ 28/3/2000 استأجر مورث المعلن إليها من الطالبين ما هو الشقة رقم 000000000000000000 – قسم الأزبكية- القاهرة ، وذلك بقصد استعمالها للسكنى و استشارات هندسية نظير إيجار شهري قدره 112.51 جنيه يدفع مقدما كل أول شهر وتزداد الأجرة طبقا لما هو متفق عليه بالعقد0
ولما كان مورث المعلن إليها والذي توفى إلى رحمة الله وكانت المعلن إليها تتواجد بالعين دون سند قانوني بالإضافة إلى إن مورث المعلن إليها قد امتنع عن سداد الأجرة الشهرية بزيادتها والمشغولة ذمته بها وكانت الأجرة المستحقة قدرة 5352.63جنيه(فقط خمسة ألاف وثلاثمائة اثنان وخمسون جنيها وثلاثة وستون قرشا مصريا لا غير)وذلك عن الفترة من الأول من يوليو عام 2010و حتى أغسطس عام 2013 0
ولما كان الثابت من عقد الإيجار سند العلاقة بين مورث المدعى عليها والمدعيان أن إرادة طرفي العقد قد انصرفت إلى فسخ العقد من تلقاء نفسه إعمالا لنص المادتين 157،158 من القانون والتي نصت على انه (في حالة التأخير في اى قسط من الإيجار أو ملحقاته عن ميعاد الاستحقاق يعتبر هذا العقد مفسوخا)0
ولما كان ذلك وكان الثابت تأخير مورث المعلن إليها عن سداد القيمة الايجارية الأمر الذي تحقق معه الشرط الفاسخ الصريح وبالتالي أصبح تواجد المعلن إليها بالعين بدون سند قانونيا وتعتبر غاصبة للعين لتحقق الشرط الفاسخ بالإضافة إلى أن الثابت من البند الأول من بنود عقد الإيجار أن مدة العقد هي عشر سنوات تنتهي في 31/3/2010 0
ولم كان المقرر قانونا وفقا لمؤدى نص المادة 598،599،563 من القانوني المدني أن عقد الإيجار ينتهي بانتهاء مدته دون الحاجة إلى تنبيه أو إنذار فإذا ما انتهى عقد الإيجار وبقى المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة دون اعتراض اعتبر الإيجار قد تجدد ولكن لمدة غير معينة ومن ثم تضحى مدة العقد هي المدة المعينة لدفع الأجرة
(يراجع في ذلك الطعن رقم 2753لسنة 59ق جلسة 27/1/1994)
ومن ثم تضحى مدة العقد بعد انتهاء المدة الاتفاقية هي المدة المعينة لدفع الأجرة،ولما كان ذلك وكان الثابت من البند الرابع من بنود عقد الإيجار إن المدة المعينة لدفع الأجرة هي كل شهر و بذلك ينتهي عقد الإيجار بانتهاء كل شهر ولحين التنبيه من احد طرفي التعاقد0
ولقد استقرت إحكام محكمة النقض على إن ( ثبوت انعقاد عقد الإيجار لمدة خمس سنوات يتحدد طالما كان المستأجر قائما بتنفيذ التزامه – أثرها وجوب اعتبار العقد بعد انتهاء المدة الاتفاقية منعقدا للفترة المحدد لدفع الأجرة – انقضائه بالتنبيه- بناء على طلب احد المتعاقدين في المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدني 0
(الطعنين رقما 766،773 لسنة 56 ق هيئة عامة جلسة 23/3/1993)
ولما كان ذلك وكان الطالبان لا يرغبان في تجديد عقد الإيجار الأمر الذي يحق لهما أقامة هذه الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار المؤرخ 28/3/2000 والمحرر بين الطالبان و مورث المعلن إليها تطبيقا لما نص عليه العقد بالبند السادس منه ،ولانتهاء العقد لانتهاء العقد لانتهاء العلاقة الايجارية بنهاية شهر أغسطس 2013 0
بنــــــــــــــــــــــــــــــاء عليــــــــــــــه
إنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث محل إقامة المعلن إليها و سلمتها صورة من هذه الصحيفة وكلفتها الحضور إمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية0 والكائن مقرها بميدان العباسية، وذلك بجلستها التي ستنعقد علنا في تمام الساعة الثامنة وما بعدها من صباح يوم الأحد الموافق 13/10/2013 إما الدائرة (22) إيجارات وذلك لتسمع المعلن إليها الحكم :
أولا : بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 28/3/2000 سند الدعوى وإلزامها بتسليم الشقة المبينة بالعقد وصدر الصحيفة خالية من الأشخاص والشواغل 0
ثانيا : بانتهاء عقد الإيجار لانتهاء مدته المؤرخ 28/3/2000 سند الدعوى لانتهاء مدته بنهاية شهر أغسطس 2013 وإلزامها بتسليمها الشقة المبينة الحدود والمعالم بعقد الإيجار وصدر الصحيفة خالية من الأشخاص وأيا شواغل أيا كانت وبحالتها وقت الإيجار 0
ثالثا : اللزام المعلن إليها بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة مع حفظ كافة حقوق الطالبان الأخرى ،،،،
وقائع
أولا:
بتاريخ27-8-2013 قام القائمان على ادارة العقار بانذارى بانه يستحق لهم فى ذمة والدى مبلغ و قدره 5352.63 و لم يكلفانى بالوفاء به بل انذرانى بالاتى:
1-باعتباؤ العقد المورخ1/2/2000 و المحرر بين مورثى و الطالبان مفسوخا لعدم سداد الاجرة و على النحو المبين بصلب الانذار.
2-بانتهاء عقد الايجار لانتهاء مدته بنهاية شهر أغسطس 2013.
ثانيا:
بتاريخ 28-8-2013 قمت بانذار عرض عليهم بمبلغ5738.01 (خمسة الاف و سبعمائة و ثمانية و ثلاثون جنيها مصريا و قرش صاغ) و ذلك قيمة الايجار عن المدة من 1-أكتوبر-2010 و حتى 31-ديسمبر-2014. و قد استلما المبلغ بتاريخ 31-أغسطس-2013. و تحفظا على ظهر الانذار بانهم استلموا منى حق انتفاع.
و كنت قد انذرتهم بعرض الاجرة سابقا فى 2-اكتوبر-2010 وذلك عن شهور يوليو و أغسطس و سبتمبر 2010 و لكنهم رفضوا الاستلاو و اودع المبلغ بخزينة المحكمة.
ثالثا:
بتاريخ 1-سبتمبر-2013 اودعا عريضة دعوى فسخ عقد الايجار المؤرخ 28/3/2000 انهائه لانتهاء مدته.
و بناء عليه و فى ضوء ما استوبعت من قرائتى بالمنتدى توصلت للدفع بالاتى
اولا:
لايوجد شرط فاسخ صريح بالعقد
ثانيا:
تم ايداع عريضة الدعوى قبل المدة الزمنية المحددة بعد الانذار(15 يوم) حيث تم رفع الدعوى بعد خمسة ايام فقط و فى اليوم التالى لاستلامهم لعرض الايجار.
تلك هى فكرتى فى نأسيس دفاعى بناء على ما درست بالمنتدى.
هناك بعض الملاحظات الشكلية لم اتعرض لها قد ترونها مهمة و هى:
1-تم انذارى باسم مشابه لاسمى مع العلم بانى عرضت عليه الاجرة باسمى طبقا لبطاقة الرقم القومى الا انهم و بعد استلامهم للاجرة قاموا بايداع صحيفة الدعوى بذات الاسم الخطأ.
2-المبلغ المطلوب منهم كقيمة مستحقة على مخالف للحقيقه.
فطبقا للمذكر بصحيفة دعواهم الايجار 112.51 و طالبوا به عن الفترة من يوليو 2010 و حتى أغسطس 2013 و بذلك يكو عد الاشهر المطلوب سداد قيمتها الايجارية طبقا لهم يساوى112.50*38 شهرا=4275.38 و ليس5352.63 كما ذكرا.
3-بالانذار انذرنى بفسخ العقد المؤرخ1/2/2000 و بصحيفة الدعوى انذرنى بفسخ العقد المؤرخ28/03/2000.
4-اضاف السيد الاستاذ محامى الخصم حين تحدث عن العقد فى البند السادس جملة (من تلقاء نفسه) و هى غير موجودة بالبند السادس الذى تحدث عنه باصل العقد.
5-نحن مقيمون اقامة دائمة مستقرة بالعين منذ 1990 حين كان العقار تحت الحراسة و بيد شركة التامين المصرية و لما عاد العقار الى ورثة المالك تم تحرير هذا العقد و تحت يدى ايصالات من ورثة المالك بغد عودة العقار لهم عن ايجار سابق للعقد الجديد معهم.
6- والدى توفى الى رحمة الله ديسمبر 2011.و كنت مقيمة معه قبل زواجى و بعد زواجى و بناتى ولدوا بنفس الشقة وواضح من دعواه انه يقر باقامتى الدائمه مع والدى قبل وفاته و بعدها.
ااسف للاطاله و لكنى احاول ان انقل صورة كامله.
بالطبع قرات البابين المثبتين فى باب المذكرات القانونيه و لكنى لم ابدا كتابة المذكرة حتى الان.
ارجو النصحيه و لكم خالص الشكر و كل الثواب.
موضوع: دعوى فسخ عقد ايجار امام القضاء المستعجل 
الإثنين سبتمبر 29, 2014 6:23 pm