إثبات عقد الإيجار

1 - تصدي محكمة أول درجة للفصل في النزاع القائم بين الطاعن والمطعون ضده المتدخل في الدعوى بصفته مشترى العقار الكائن به عين النزاع بشأن صحة واقعة استئجار الطاعن لها من أبيه المؤجر والمالك الأصلي للعقار منتهية في قضاءها إلى ثبوت العلاقة الايجارية . قضاء الحكم المطعون فيه بإلغاء حكم أول درجة وبرفض دعواه تأسيساً على وجوب إقامتها ابتداء على المطعون ضده . خطأ .

( الطعن رقم 428 لسنة 71 ق - جلسة 13 / 1 / 2003 )

2 - تمسك الطاعنة بتقاضي المطعون ضده مقدم إيجار منها على أن يخصم من الأجرة الشهرية المستحقة عليها ألا انه كلفها بالوفاء بالأجرة كاملة دون إعمال الخصم مما يقع معه التكليف بالوفاء باطلاً وطلبها إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك .
اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيساً على أن تقاضي مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار يشكل جريمة لا يجوز إحالة الدعوى للتحقيق لإثباتها . مخالفة للقانون وخطا في تطبيقه .

( الطعن رقم 1709 لسنة 72 ق - جلسة 18 / 8 / 2003 )

إعلان

ميعاد المسافة المضاف لميعاد الطعن :
ميعاد المسافة المضاف لميعاد الطعن ستون يوماً لمن كان موطنه في الخارج وجوب احتسابه من الموطن الأصلي للطاعن دون موطنة المختار يستوي في ذلك الموطن العام أم موطن الأعمال أم مواطن النائب القانوني للغائب أو ناقص الأهلية علة ذلك م 17 ، 213 ، 215 مرافعات . الاستثناء . حالاته .

( الطعن رقم 2500 لسنة 67 ق جلسة 26 / 11 / 2001 )

الامتداد القانوني

1 - الامتداد القانوني لعقد الإيجار :
المستفيدين من منيرة الامتداد القانوني لعقد الإيجار .حلولهم محل المستأجر الأصلي فيه اثر وفاته أو تركه المسكن . م 21 / 1 ق 52 لسنة 1969 المقابلة للمادة 29 / 1 ق 49 لسنة 1977 . الحكم بعدم دستورية نص المادة الأخيرة فيما تضمنه من استمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر نسباً . لا اثر له علة ذلك .

( الطعن رقم 4068 لسنة 66 ق - جلسة 19 / 3 / 2003 )

2 - الامتداد القانوني لعقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي :
قضاء الحكم المطعون فيه بإنهاء عقد إيجار العين محل النزاع تأسيساً على ثبوت غلقها منذ تاريخ وفاة المستأجر وان أحدا من ورثته لا يمتهن ذات مهنته دون استظهار ما إذا كان غلق العين والتوقف عن استعمالها في ذات نشاط المورث ينم عن تخلي الورثة نهائياً عنها وليس توقفاً اقتضته ظروف الوفاة لحين معاودة الانتفاع بها . خطأ .

( الطعن رقم 1522 لسنة 71 ق - جلسة 21 / 11 / 2002 )

التماس أعاده النظر

الطعن على الحكم الاستئنافي بالنقض . لا يحول دون قبول التماس إعادة النظر فيه متي توافرت شرائطه .

( الطعن رقم 2902 لسنة 65 ق ، 240 لسنة 66 ق - جلسة 9 / 12 / 2001 )

بطلان

العقد الباطل لا وجود له عدم جواز تصحيحه بالإجازة . سقوط دعوى بطلانه بالتقادم . 141 م مدني المقصود به عدم سماع دعوى البطلان الصريحة . لكل ذي مصلحة الحق في تجاهل وجود العقد الباطل مهما مضي علية الزمن وللمحكمة أن تقضي ببطلانه من تلقاء نفسها .

( الطعن رقم 3415 لسنة 70 ق - جلسة 8 / 4 / 2002 )

دعوى

دعوى الطرد للغصب . دعوى موضوعية . التزام محكمة الموضوع ابتداء بالتحقيق من حق رافعها في استعمال الشيء واستغلال . وجوب تثبتها من بعد من السند القانوني لواضع اليد وتكييفة وبحث توافر أركانه وشروط صحته ومداه للوقوف على ما إذا كان غاصباً من عدمه .

( الطعن رقم 8024 لسنة 65 ق - جلسة 8 / 4 / 2002 )

دستورية

1- اثر الحكم بعدم الدستورية :
عدم جواز استخلاص قاعدة قانونية جديدة أو نص بديل من منطوق أو أسباب الحكم : المحكمة الدستورية العليا . اقتصار وظيفتها على مراقبة دستورية القوانين واللوائح لا المبادئ القضائية والاجتهادات القانونية . الحكم بعدم دستورية نص . أثره . عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم. إستخلاص قاعدة قانونية جديدة أو نص بديل من منطوقة أو أسبابه . غير مقبول . علة ذلك . المادتان . 29 ، 49 ق 48 لسنة 1979 بإصدار قانون المحكمة الدستورية العليا .

( الطعن رقم 1006 لسنة 72 ق - جلسة 24 / 3 / 2003 )

طرد للغصب

تمسك الطاعن بأن مطالبته ابتداء للمطعون ضده بأجرة عين النزاع لاعتقاده خطأ انه مستأجر لها وفور علمه انه يضع اليد عليها بلا سند عدل طلبه إلي طرده للغصب وتدليله على ذلك بما ورد بتقرير خبير الدعوى . دفاع جوهري . إغفال الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضائه برفض دعوى الطرد تأسيساً على أن المطالبة بالأجرة قرينة على انتفاء الغصب . قصور مبطل .

(الطعن رقم 7794 لسنة 66 ق - جلسة 9 / 6 / 2003 )

لفسخ عقد الإيجار

( الشرط الفاسخ الصريح )
تمسك الطاعن بتعسف المطعون ضده في طلب إعمال الشرط الفاسخ الصريخ لتأخره في الوفاء بالأجرة لمدة ثلاثة اشهر وان الأضرار التي تصيبه من فسخ العقد لا تتناسب البته مع ما قد يحققه المطعون ضده من مصلحة وتدليله على ذلك بالمستندات والقرائن . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاءه بالإخلاء استناداً إلى أن الدفاع سالف البيان لا سند له من الواقع أو القانون وان الشرط الفاسخ الصريح يسلب القضاء سلطته . خطأ وقصور .

( الطعن رقم 2803 لسنة 71 ق - جلسة 10 / 3 / 2003 )

قرارات لجان تحديد الاجرة

: القواعد الموضوعية المتعلقة بتحديد الأجرة فى القانون 49 لسنة 1977 . خضوعها للقانون الذي أنشئ المكان في ظله . القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة في القانون ذاته . سريانها على الدعاوى التي رفعت بعد العمل بأحكامه . لا يغير من ذلك رفع الدعاوى بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981 الذي سمح بالطعن بالنقض على أحكام محاكم الاستئناف فى الطعون على قرارات لجان تحديد الأجرة . علة ذلك .

( الطعن رقم 774 لسنة 58 ق - جلسة 13 / 1 / 2003 )

المساكنة

1- تمسك الطاعنة بمساكنتها خالها المحرر باسمه عقد الإيجار منذ بدء الإجارة دون انقطاع . نفي الحكم المطعون فيه هذه المساكنة وقضاءه بالإخلاء على سند من أنها كانت وقت تحرير عقد الإيجار طفلة فاقدة التمييز وان الأوراق خلت من وجود شخص تعيش في كنفه كان يساكن المستأجر الأصلي دون استظهار ما إذا كان خالها هو المتولي أمرها أو الولي علي نفسها ومدي توافر نية المساكنة واستمرار الإقامة منذ بدء الإجارة دون انقطاع . خطأ وقصور .

( الطعن رقم 1345 لسنة 72 ق - جلسة 23 / 6 / 2003 )

2- النصوص الخاصة بقيود المسافة على المطلات . عدم تفرقتها بين باب ونافذة سريانها على ملك الجار عند الحد الفاصل بين عقارين للأخير طلب الحكم بسدها عند عدم مراعاة المسافة القانونية ولو كان العقار المطل علية أرضا فضاء علة ذلك

( الطعن رقم 5895 لسنة 63 - جلسة 8 / 1 / 2002 )

[frame="10 98"] إيجار أماكن[/frame]

قانون إيجار الأماكن استثني صراحة الأرض الفضاء – الضابط في تعين القانون الواجب التطبيق هو وصف العين المؤجرة في عقد الإيجار 0

’’ قانون إيجار الأماكن إستثني صراحة الأرض الفضاء من أحكامه فتخضع للقواعد العامة في القانون المدني ؛ و الضابط في تعين القانون الواجب التطبيق هو وصف العين المؤجرة في عقد الإيجار بما تضمنه من بيان لها طالما جاء مطابقاً لحقيقة الواقع وقت التعاقد و لا عبرة بما يقيمه المستأجر من منشأت بعد التأجير تؤول ملكيتها إلي المؤجر طالما أن العين المؤجرة كانت أرضاً وقت التعاقد و كانت الأجرة المتفق عليها تستحق سواء أقامها المستأجر أو لم يقمها ,,
( الطعن رقم 2912 لسنة 66 ق – جلسة 12 / 5 / 2003 - مجموعة أحكام النقض الصادرة 2002 / 2004 – إعداد المكتب الفنى بهيئة قضايا الدولة – ص763 – بند 488 )

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

مسألة خضوع أو عدم خضوع العين المؤجرة لقانون إيجار الأماكن أمر يتعلق بالنظام العام

’’ أن مسألة خضوع أو عدم خضوع العين المؤجرة لقانون إيجار الأماكن أمر يتعلق بالنظام العام ,,
( الطعن رقم 4006 لسنة 66 ق – جلسة 11 / 1 / 2004 - مجموعة أحكام النقض الصادرة 2002 : 2004 – إعداد المكتب الفنى بهيئة قضايا الدولة – طبعة 2005 – ص660- القاعدة ( 422)

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

أسباب الإخلاء المبينة بتشريعات إيجار الأماكن وردت علي سبيل الحصر ليس من بينها قرار مجلس الوزراء الصادر بتاريخ 2 / 4 / 1997 0

’’ و حيث أن الطعن أقيم علي سبب واحد ينعي به الطاعنان علي الحكم المطعون فيه مخالفة القانون و الخطأ في تطبيقه ؛ و في بيان ذلك يقولان أن أسباب الإخلاء المبينة بتشريعات إيجار الأماكن وردت علي سبيل الحصر الذي أملته اعتبارات النظام العام و إذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر و أقام قضاءه بإخلاء العين محل النزاع استناداً إلي أن قرار مجلس الوزراء الصادر بتاريخ 2 / 4 / 1997 قد تضمن تنازلاً من الجهات الحكومية عن ميزة الامتداد القانوني لعقود إيجار الأماكن الصادرة لصالحها في حين أن القرار المشار إليه لا يعدو أن يكون مجرد توصية غير ملزمة للجهات سالفة الذكر و لا يتضمن تنازلاً من الطاعن الأول – بإعتباره صاحب الصفة – عن ميزة الامتداد القانوني لعقد إيجار العين محل النزاع فإنه يكون معيباً مما يستوجب نقضه 0
و حيث أن هذا النعي سديد ؛ ذلك أن المقرر- في قضاء هذه المحكمة – أن الأحكام الخاصة بتعيين أسباب الإخلاء في قوانين إيجار الأماكن هي قواعد أمرة متعلقة بالنظام العام تسري بأثر فوري علي جميع المراكز و الوقائع القانونية القائمة 000؛ كما أن من المقرر أن البين من استقراء المراحل التشريعية التي مرت بها قوانين تنظيم العلاقة بين المؤجرين و المستأجرين - منذ القانون رقم 121 لسنة 1947 و حتى القانون الحالي رقم 136 لسنة 1981 – أن المشرع قيد حق المؤجر في طلب إنهاء أو فسخ العقد إلا لأحد الأسباب المبينة بهذه القوانين و التي وردت فيها علي سبيل الحصر لا علي سبيل البيان و هو حصر أملته اعتبارات النظام العام التي دعت إلي إصدار التشريع الخاص ؛ فلا يصح إقامة دعوى الإخلاء علي غير هذه الأسباب ؛ كما أن من المقرر أيضاً أنه و إن كان يجوز للمستأجر النزول عن ميزة الامتداد القانوني لعقد إيجار المكان الذي يستأجره ؛ إلا أن ذلك مشروط بأن يكون النزول عنها بإتفاق يتم بين الطرفين بعد قيام العقد ؛ يتعهد فيه المستأجر بإخلاء المكان المؤجر في ميعاد معين ؛ فيكون هذا التعهد ملزماً و تنتهي العلاقة الإيجارية بينهما بحلول هذا الميعاد المذكور و يصبح المستأجر بعد ذلك شاغلاً المكان المؤجر دون سند 0 لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء العين محل النزاع بالتأسيس علي ما أورده بمدوناته من أن ( 000 الثابت من الأوراق صدور قرار من مجلس الوزراء في 2 / 4 / 1997 و قد تضمن أن تعيد الأعيان المستأجرة من الجهات الحكومية التابعة و تحتاحها تلك الجهات خلال مدة لا تتجاوز خمس سنوات ؛ و إذ كان ذلك و قد أبدي المستأنفين – المطعون ضدهم – إتفاقهم علي ذلك التنازل عن ميزة الامتداد القانوني للعقد الخاص لهم فيكون ما تعهد به مجلس الوزراء بقراره سالف الذكر ملزماً خاصة و أن المستأنف ضدهما بصفتهما من التابعين و الخاضعين لأوامر رئاسة مجلس الوزراء و تنتهي العلاقة الإيجارية بحلول الميعاد المذكور ؛ و يصبح المستأجر بعد ذلك شاغلاً المكان دون سند ) في حين أن البين من الكتاب الدوري الصادر من السيد المستشار وزير شئون مجلس الوزراء و المتابعة أنه قد تضمن – أن مجلس الوزراء نظر بجلسته المعقودة بتاريخ 2 / 4 / 1997 موضوع الوحدات التي تشغلها أجهزة الدولة بالإيجار و قرر أن تعيد الجهات و الأجهزة الحكومية و الهيئات التابعة لها الوحدات التي تشغلها إلي أصحابها في الحالات الأتية :- 1- إذا كانت في غير حاجة إليها 0 2- الوحدات التي تخلت عنها الحهات المستأجرة الأصلية إلي حهات أخري يتعين تحرير عقد إيجار جديد مع المالك بالتطبيق لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 0 3 – الوحدات التي لازالت في حاجة إليها تلتزم بزيادة الأجرة المنصوص عليها في القانون رقم 6 لسنة 1997 مع إخلائها و ردها لأصحابها في مدة لا تتجاوز خمس سنوات ؛ و ذلك في إطار إعادة الأوضاع الطبيعية في مجال الإسكان و إلتزاماً من الحكومة أن تبدأ بنفسها و تقدم المثل و القدوة علي الإلتزام بالقوانين و الإجراءات الجديدة – مما مؤداه أن يكون ما ورد بالقرار المشار إليه لا يعدو أن يكون مجرد تعليمات صادرة من مجلس الوزراء إلي الحهات الحكومية و الهيئات التابعة لها بإعادة الوحدات التي تستأجرها إلي أصحابها في الحالات و بالشروط المبينة بالقرار ؛ و إذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر و قضي بالإخلاء استناداً إلي ما ورد بالكتاب الدوري المشار إليه فإنه يكون قد خالف القانون و أخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا السبب ,,
{ الطعن رقم 2675 لسنة 74 ق – الدائرة المدنية - جلسة 24 / 5 / 2006 }

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــ

سريان أحكام القانون 121 لسنة 1947 في شأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقات بين المؤجرين و المستأجرين :-

’’ النص في المادة ( 14 ) من القانون 121 لسنة 1947 علي أنه ( تسري أحكام هذا القانون علي الأماكن و أجزاء الأماكن غير الواقعة في المناطق المبينة بالجدول المشار إليه في المادة الأولي إذا كانت مؤجرة لمصالح الحكومة و فروعها أو لمجالس المديريات أو للمجالسي البلدية و القروية 000) يدل – و علي ما جري به قضاء هذه المحكمة – علي سريان جميع أحكام القانون 121 لسنة 1947 علي تلك الأماكن بكافة ما اشتمل عليه من قيود و قواعد منظمة للعلاقة بين المؤجر و المستأجر و من بينها المتعلقة بتحديد الأجرة و أية ذلك ما ورد بالفقرة الثانية من النص من تحديد أجرة تلك المباني و طريقة احتسابها علي أساس خاص تبعاً للجهة الحكومية المستأجرة لها ,,
{ طعن رقم 1280 لسنة 48 ق – جلسة 5 يناير سنة 1984 – موسوعة الفقة و القضاء و التشريع في إيجار و بيع الأماكن الخالية للمستشار / محمد عزمي البكري – الجزء الأول 2000 – الصفحة 83 & 84 }

» إثبات عقد الإيجار
» دعوى إثبات قيام علاقة ايجارية