أحكام محكمة النقض فى الايجارات

الموجز:
الأصل حظر تنازل المستأجر عن عقد الإيجار إلا بإذن صريح من المالك ثابت بالكتابة أو ما يقوم مقامها . الأستثناء . حالاته حددها المشرع على سبيل الحصر . منها بيع المتجر .م مدنى 594 مدنى .
القاعدة:
نظم المشرع العلاقة بين مؤجرى الأماكن المبينة ومستأجريها بمقتضى قوانين خاصة قيد فيها حق المستأجر فلم يجز له أن يتنازل عن عقد الإيجار بغير إذن صريح من المالك ثابت بالكتابة أو ما يقوم مقامها واستثنى من ذلك عدة حالات بينها بيان حصر منها حالة بيع المحل التجارى - بما يتضمنه من تنازل عن الإيجار - المنصوص عليها فى الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدنى وذلك رغبة من المشرع فى الأبقاء على الرواج المالى والتجارى بتسهيل بيع المتجر عندما يضطر صاحبة إلى ذلك وتمكين مشترية من الاستمرار فى استغلاله. الطعن رقم 117 لسنة 64 ق هيئة عامة - س 43- ج2 -ص 1050).

الموجز:
حق المالك فى الحالات التى يجوز فيها المستأجر بيع المتجر فى الحصول على نسبة 50% من قيمة الإجارة أو استرداد العين متى ابدى رغبته فى ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه النسبة المذكورة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان المستأجر له قانوناً بالثمن المعروض عليه من المشترى أو الذى رسا به المزاد فى حالة البيع الجبرى . حق المالك فى شراء المبيع . نشوؤه من تاريخ رسو المزاد دون توقف على ما لم يثبت تنازله عنه صراحة أو ضمناً.
القاعدة:
النص فى المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 مفاده أن المشرع أعطى لمالك العقار بهذا النص فى حالة بيع المتجر الحق فى أن يطالب المشترى مباشرة بنسبة من الثمن مقدارها نصف قيمة حق الإجارة كما أعطاه أولوية فى أسترداد المتجر المبيع إذا أبدى رغبته فى ذلك وأودع الثمن الذى تم به البيع مخصوماً منه النسبة سالفة الذكر خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان المستأجر على يد محضر بالثمن المعروض عليه من المشترى والذى ارتضاه المستأجر أو الثمن الذى رسا به المزاد فى حالة البيع جبراً عنه لتكون هذه المدة مهلة خالصة لمالك العقار رسم المشرع حدودها يتدبر فيها أمر الصفقة ويتخذ إجراءات الشراء مما لازمه أن يتم إجراء المزاد والأستقرار على سعر البيع قبل إعلان المالك بالثمن الذى رسا به المزاد فعلاً فلا يجرى الميعاد المسقط لحق المالك فى اختيار الشراء إلا من تاريخ إعلانه على يد محضر بالثمن الذى رسا به المزاد و لايغنى عن الأعلان علم المالك بجلسة المزاد وينشأ حق المالك فى شراء المبيع من تاريخ رسو المزاد ودون توقف على إعلان المستأجر له إلا إذا تنازل مالك العقار عن حقه فى الشراء صراحة أو ضمناً بأن يتخذ موقفا لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالتة على أن حقيقة مقصودة هو إمضاء ذلك البيع وجعلة مبرماً الطعن رقم 117 لسنة 64 ق هيئة عامة - جلسة 1996/2/27 - س 43 - ج 2 - ص 1050).

الموجز:
الميعاد المسقط لحق المالك فى إختيار الشراء فى الحالات التى يجوز فيها للمستأجر بيع المتجر . سريانه من خلال تاريخ إعلانه على يد محضر طبقاً للقواعد الخاصة بإعلان أوراق المحضرين . لا يغنى عن الأعلان إخطاره بجلسة المزاد أو ثبوت علمه باليع والثمن الذى رسا به المزاد بأى طريق آخر.
القاعدة:
إذ كان المشرع قد استلزم لإثبات علم المالك بالبيع والثمن المعروض أن يقوم المستأجر بإعلانه على يد محضر فإن لازم ذلك أن يكون الأعلان الصحيح المطابق للقواعد الخاصة باعلان أوراق المحضرين وتسليمها شرطاً لازماً لجريان الميعاد المسقط لحق المالك فى اختيار الشراء باعتبار أن هذا الميعاد مهلة خالصة رسم المشرع حدودها ليتدبر فيها المالك أمر الصفقة ويدبر المبلغ الذى يتعين عليه إيداع خلالها ولا يغنى عن الأعلان ثبوت علم المالك بالبيع والثمن الذى رسا به المزاد بأى طريق آخر ما لم يثبت تنازله عن ذلك الحق صراحة أو ضمناً. الطعن رقم 117 لسنة 64 ق هيئة عامة - جلسة 1996/2/27 - س 43 - ج2 -ص 1050).

الموجز:
انصراف اثر الايجار الى الخلف الخاص بحكم القانون . مشترى العقار لايكون خلفا للبائع الااذا انتقلت الى الملكية بالتسجيل . حق المشترى فى تسلم المبيع وفى ثماره ونمائه بمجرد البيع حق شخصى فى ذمة البائع .علاقة البائع بالمشترى علاقة شخصية مستقلة عن علاقته بالمستاجر .
القاعدة:
لما كان مؤدى ماتنص عليه المواد 146 ، 604 ،605 ، 606 من القانون المدنى - وعلى ماجرى به قضاء هذه المحكمة - ان اثر الايجار ينصرف الى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر فى جميع حقوقه قبل المستاجر وفى جميع التزاماته نحوه ، غير ان انصراف عقد الايجار الى الخلف الخاص الذى يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من اثار ، وان كان تطبيقا للقاعدة العامة المنصوص عليها فى المادة 146 من القانون المدنى الا انه وفقا للتنظيم القانونى الذى قرره المشرع لهذه القاعدة - فى المواد الثلاث الاخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة بها - لايكون المتصرف اليه خلفا خاصا فى هذا الخصوص الا اذا انتقات اليه الملكية بالتسجيل ، اما قبل ذلك فهو ليس الا دائنا عاديا للبائع - مؤجر العقار - وحق المشترى فى تسلم العقار وفى ثماره ونمائه له قانونا من مجر البيع ذاته انما هو حق شخصى مترتب له فى ذمة البائع اليه ، كما ان علاقته بالبائع وعلاقة الا خير با ا لمستاجر علاقتان شخصيتان نستقل كل منهما عن الاخرى ولايترتب عليها قيام اية علاقة بين مشترى العقار الذى لم يسجل والمستاجر لهذا العقار .
( المواد 146 ، 418 ، 428 ، 431 ، 432, 604 ، 605 ، 606 ، مدنى و 9 ق 114 لسنة 1946 )
( الطعن رقم 4329 لسنة 64 ق جلسة 27 / 2/ 1996 س 47 ج 1 ص 375 )

الموجز:
شراء المستاجر للعين المؤجرة بعقد عرفى لاينقل اليه ملكيتها ولايحل محل المؤجر مؤداه . عدم قيام حالة اتحاد الذمة بالنسبة لعقد الايجار فى مواجهة من انتقلت اليه ملكية العين مخالفة ذلك . خطا وقصور .
القاعدة:
شراء المستاجر للعين المؤجرة بعقد عرفى لاينقل اليه ملكيتها ولايحل محل المؤجر فلا تقوم به حالة انحاد الذمة فى مواجهة من انتقلت اليه ملكية العين المؤجرة ، واذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر شراء الطاعنين لاطيان النزاع بالعقد العرفى المؤرخ 15 / 10 / 1969 تتوافر به اتحاد الذمة فى مواجهة المطعون ضدهما الاولين فينقضى عقد الايجار الذى يتمسكون به فى مواجهتهما فانه يكون قد اخطا فى تطبيق القانون ، واذا حجبه هذا التقرير الخاطىء عن بحث قيام العلاقة الايجارية التى يتمسك بها الطاعنون واثرها فى طلب المطعنون ضدهما الاولين الزامهم بتسليمهما اطيان النزاع فانه يكون مشويا ايضا بالقصور فى التسبب .
( المواد 370 ، 558 ، 418 مدنى و 178 مرافعات )
( الطعن رقم 4329 لسنة 64 ق جلسة 27 /2 / 1996 س 47 ج 1 ص 376 )

الموجز:
اقامة المستاجر مبنى مملوكا له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات سكنية . اثره . تخييره .بين اخلاء العين المؤجرة له او توفير وحدة سكنية ملائمة للمالك اولاحد اقاربه فى المبنى الذى اقامه . م 22 /2 ق 136 لسنة 1981 . امتناع المستاجر عن اعماله حقه فى التخيير . للقاضى ان يقوم بتعيين محل الالتزام . م 276 / 1 مدنى .اسقاط حقه فى التخيير بتاجيره وحدات المبنى اوبيعها للغير اثره . وجوب الحكم باخلائه .
القاعدة:
النص فى المادة 22 /2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشان بعض الاحكام الخاصة بتاجير الاماكن - يدل على ان المشرع انشا فى ذمة مستاجر الوحدة السكنية الذى اقام مبنى مملوكا له تزيد وحداته السكنية الصالحة للانتفاع عن ثلاث وحدات التزاما تخييريا بين محلين احدهما اخلاء العين المؤجرة له والثانى هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين اولاحد اقاربه حتى الدرجة الثانية فى المبنى الذى اقامه مطلقا للمستاجر الحق فى اختيار احد هذين المحلين ولاتبرا ذمته براءة تامة الااذا ادى احد المحلين للمالك المؤجر له فاذا امتنع عن اعمال حقه فى اختيار فى الخيار تولى القاضى تعيين محل التزام وفقا لنص المادة 276 / 1 من القانون المدنى ، وان اسقط حقه فبادر بتاجير وحدات هذا المبنى اوباعها للغير او تصرف فيها باى وجه من التصرفات انقلب هذا الالتزام التخييرى الى التزام بسيط له محل واحد هو اخلاء العين العين المؤجرة فلا يبقى سوى القضاء باخلائه منها .
( المادتان 22 ق 136 لسنة 1981 و 276 مدنى )
( الطعن رقم 4870 لسنة 64 ق جلسة 26 / 2 / 1996 س 47 ج 1 ص 365 )

الموجز:
الحكم الصادرفى الطعن على قرار لجنة تقدير الايجارات بتعديل اجرة وحدات العقار دون ان يعرض لما اذا كانت هذه الوحدات مفروشة من عدمه اويتنازل مسالة صورية عقد صورية الايجار لايجوز حجية فى هذه المسالة . قضاء الحكم المطعون فيه بالزام الطاعن برد فروق الاجرة باعتبار ان العين مؤجرة خالية استنادا الى حجية ذلك الحكم . خطا وقصور .
القاعدة:
اذ كان البين من مطالعة مدونات الحكم الصادر فى الدعوى رقم 2542 لسنة 1982 مدنى كلى المنيا …… ان تلك الدعوى اقيمت من الطاعن بصفته طعنا على قرار لجنة تقدير الايجارات بتحديد اجرة وحدات العقار الكائن به المخزن محل النزاع ، وان الحكم فيها انتهى الى تعديل القرار المطعون فيه يجل القيمة الايجارية لوحدات العقار مبلغ 590 ،940شهريا بواقع420، 75 للعين المؤجرة للشركة التى يمثلها المطعون ضده الاول مستندا فى ذلك الى تقدير الخبير المنتدب فى الدعوى لاجرة وحدات العقار وفقا لاحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 دون ان يعرض فى اسبابه لما اذا كانت هذه الوحدات مؤجرة مفروشة او خالية او يتناول مسالة صورية عقد ايجار المخزن محل النزاع من عدمه ومن ثم فان هذا الحكم لاتكون له اية حجية فى هذا الصدد ، واذا خالف الحكم فيه هذا النظر واستند فى قضائه بصورية عقد ايجار العين محل النزاع وباعتبار العين مؤجرة خالية ، ومارتبه على ذلك من الزام الطاعن بصفته برد فروق الاجرة الى حجية الحكم المشار اليه فى هذا المسالة فانه يكون قد خالف القانون واخطا فى تطبيقه ، وقد حجيه هذا الخطا عن بحث حقيقة ما اداعاه المطعو ن ضده الاول بصفته من استئجار العين خالية من عدمه بما يشوبه ايضا بالقصور فى التسبيب .
( المواد 18 ق 49 لسنة 1977 ، 101 اثبات ، 178 مرافعات )
( الطعن رقم 140 لسنة 65 ق جلسة 14 / 1 / 1996 س 47 ج 1 ص348 )

الموجز:
استمرار عقد ايجار المسكن بعد وفاة المستاجر الاصلى لمن عددهم المادة 29 ق 49 لسنة 1977 . مناطه. اقامتهم مع المستاجر بالعين المؤجرة وليس باعتبارهم ورثة . مؤداه . عدم وجوب اختصام جميع الورثة فى دعوى الاخلاء لانتهاء العقد بوفاة المستاجر .
القاعدة:
المقرر - فىقضاء محكمة النقض النقض - ان النص فى الفقرة الاولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل على ان المشرع عدد حالات استمرار ايجار المسكن الخاضع لتشريعات ايجار بعد وفاة المستاجر الاصلى اوتركه العين حصرا جاعلا القاعدة فيمن يستمر العقد لصالحه من ذويه الذين اوردهم تحديدا - هى الاقامة مع المستاجر الاصلى ولم يجعلى ركيزة هذه القاعدة علاقة الا الارث بين المستاجر الاصلى وورثته مما مفاداه ان دعوى الاخلاءلانتهاء العقد بوفاة المستاجر اوتركه العين هى دعوى لاتتعلق بتركته التى تكون محلا للتوريث ومنثم فلا يكون ثمة محل لوجوب اختصام ورثته .
( المادة 29 ق 49 لسنة 1977 )
( الطعن رقم 2511 لسنة 65 ق جلسة 7 / 2 / 1996 س 47 ج 1 ص314 )

الموجز:
استمرار عقد الايجار لصالح اقارب المستاجر المقيمين معه قبل الوفاة . م 29 ق 49 لسنة 1977 . مناطه . الاقامة المستقرة المعتادة . مؤداه . النزاع فى امتداده العقد . قابليته للتجزئة .
القاعدة:
المقرر فى قضاء محكمة النقض ان الاقامة المستقرة المعتادة هى المناط فى استمرار عقد لايجار لاقارب المستاجر الذين عددتهم المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 . ومن فان النزاع يكون بطبيعته قابلا للتجزئة اذان الفصل فيه يحتمل القضاء لاحدهم دون الاخرين ممن لم يتحقق بالنسبة لهم شرط الاقامة .
( المادة 29 ق 49 لسنة 1977 )
( الطعن رقم 2511 لسنة 65 ق جلسة7 / 2 / 1996 س 47 ج 1 ص314 )

الموجز:
قضاء الحكم المطعون فيه بعدم قبول الاستنئاف لعدم اختصام بعض ورثة المستاجر الاصلى الذين لم يستانفوا الحكم على الرغم من ان حقيقة الفسخ المقضى به من محكمة اول درجة هو انتهاء العقد لترك المستاجر الاصلى عين وفاته للطاعنين وهو موضوع قابل للتجزئة . خطا .
القاعدة:
اذا كان الثابت بالاوراق ان الادعوى اقيمت ضد المستاجر الاصلى قبل وفاته لتركه العين محل النزاع للطاعن الاول دون توافر شروط امتداد العقد اليه واذ توفى المستاجر الاصلى اختصم المطعون ضدهم ورثته فى الدعوى . وكانت حقيقة الفسخ المقضى به من محكمة اول درجة هو انتهاء العقد لترك المستاجر الاصلى عين النزاع قبيل وفاته للطاعنين وهو موضوع قابل للتجزئة ومن ثم لايلزم فى الاستنئاف المرفوع من الطاعنين اختصام ورثة المستاجر الاصلى الذين لم يستانفوا .واذ خالف الحكم المطعون فيهذلك فانه يكون معيبا .
( المادتان 29 ق 49 لسنة 1977 ، 178 مرافعات)
( الطعن رقم 2511 لسنة 65 جلسة 7 / 2 / 1996 س 47 ج 1 ص 314 )

الموجز:
الاحكام الصادرة من محاكم الاستنئاف فى المنازعات المتعلقة بتحديد القيمة الايجارية عدم جواز الطعن عليها باى وجه من اوجه الطعن. المادتان 18 ، 20 ق 49لسنة 1977.الحكم الصادر من محكمة اول درجة ومن محكمة الاستنئاف فى الطعن على قرار لجنة تحديد الاجرة الوارد على مدى خضوع المكان لاحكام قانون ايجار الاماكن من عدمه .خضوعه من حيث قابليته للطعن للقواعد العامة فى قانون المرافعات. علة ذلك .
القاعدة:
المقرر- فى قضاء محكمة النقض- ان النص فى المادة 18 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشان ايجار الاماكن -الذى يحكم واقعة الدعوى- على ان يكون الطعن على قرارات لجان تحديد الاجرة... امام المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها المكان المؤجر ….- والنص فى المادة 20 من ذات القانون على انه- لايجوز الطعن فى الحكم الصادر من المحكمة المشار اليها فى المادة 18 الا لخطا فى تطبيق القانون... ويكون حكمها غير قابل للطعن فيه باى وجه من اوجه الطعن يدل على ان ماوضعه المشرع من قيد على الطعن فى حكم المحكمة الابتدائية - اومافرضه من حظر على الطعن فى الحكم الصادر من محكمة الاستنئاف انما يقتصر على ما يتعلق بتحديد القيمة الايجارية للمبنى، ذلك ان علة هذا الاستثناء من القواعد للطعن فى الاحكام وعلى ماافصحت عنه المذكرة الايضاحية للقانون المذكور - هى ان مصلحة المواطنين ملاكا ومستاجرين تقتضى الاكتفاء فيما يتعلق بتحديد الاجرة بالمراحل التى سبقت الاشارة اليها وهى التقدير المبدئى مع الترخيص ثم التحديد بمعرفة اللجنة وماقد يصدر عن الهيئة المختصة بالطعن فى حالة التقدم اليها به …. ومن ثم فانه متى كان الطعن على القرار واردرا على مدى خضوع المكان لاحكام قانون ايجار الاماكن من عدمه فانه لايعد منازعة ناشئة عن تقدير القيمة الايجارية وفقا للمعايير التى حددها القانون وبالتالى فان الحكم الصادر من محكمة درجة اومن محكمة الاستنئاف فى هذه الحالة يخضع غى قابليته للطعن للقواعد العامة الواردة فى قانون المرافعات .
( المواد 18 ، 20 ق 49 لسنة 1977 و 219 مرافعات )
( الطعن رقم 2157 لسنة 62 ق جلسة 24 / 1 / 1996 س 47 ج 1 ص 208 )

الموجز:
ثبوت ان الغرض الاساسى من الايجار ليس المكان فى ذاته وانما اشتمل عليه من عناصر مادية اومعنوية خضوعه لاحكام القانون المدنى فى شان تحديد الاجرة واموانتداد العقد العبرة فى وصف بحقيقة الحال وقت التعاقد وماانصرفت اليه اارادة المتعاقدين .
القاعدة:
المقرر فى قضاء محكمة انه وان كانت تشريعات الايجار الاستثنائية المتعاقبة قد اخضعت لاحكامها كافة الاماكن ايا كان الغرض الذى اجرت من اجله الا ان شرط ذلك ان يكون المكان بذاته هو محل ا لاعتبار فى التعاقد بحيث انه اذا كان الغرض الرئيسى من الايجار ليس المكان فى حد ذاته وانما مااشتمل عليه من عناصر مادية اومعنوية وان المكان لم بكن الاعنصرا ثانويا فان الاجارة تخرج عن نطاق التشريعات السابقة فى خصوص تحديد الاجرة وامتداد العقد وتخضع فى ذلك لاحكام القواعد العامة فى القانون المدنى هذا والعبرة فى وصف العين المؤجرة هى بحقيقة الحال وقت التعاقد وماانصرفت اليه ارادة المتعاقدين .
( المواد 2 ، 558 ، 561 ، 562 ، 563 مدنى و 1ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2157 لسنة 62 جلسة 24 / 1 / 1996 س 47 ج ص 208 )

الموجز:
عقد الايجار عدم انتهائه بوفاة احد المتعاقدين. انتقال الحقوق والالتزامات لورثة المستاجر .التزامهم باداء الاجرة للمؤجر طالما بقيت مدة العقد الاتفاقية. مؤداه. للمؤجر استرداد العين بوفاة المستاجر وانتهاء المدة المتفق عليها. التجديد الضمنى اعتباراايجارا جديدا لاامتدادا للايجار الاصلى. المادتان 599 /2 ، 601 / 1 ،2 مدنى .
القاعدة:
مؤدى نص المادة 601 / 1 ،2 من القانون المدنى المنطبق على واقعة النزاع ان المشرع جعل القاعدة ان موت احدالمتعاقدين فى عقد الايجار لاينهيه بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه الى الورثة الذين يلتزمون نحو المؤجر باداء الاجرة ما بقيت مدة العقد الاتفاقية. وترتيبا على ذلك على ذلك فانه بوفاة المستاجر لعين مؤجرة مفروشة وانتهاء المدة المتفق عليه فى العقد يكون العقد لاوجود له ويحق للمؤجر استرداد العين المؤجرة من ورثته وانه كان هذا الحق مقررا لمصلحة المؤجر فانه يجور له التنازل عنه ويعتبر التجديد الضمنى ايجار جديدا لامجرد امتداد لليجار الاصلى وفقا لنص المادة 599 / 2 من القانون المدنى .
( المادتان 599 ، 601 مدنى )
( الطعن رقم 7538 لسنة 64 ق جلسة 17 / 1 / 1996 س47 ج 1 ص 187 )

الموجز:
تمسك الطاعنين بان اقامتهم بعين النزاع تستند العلاقة ايجارية جديدة مع المؤجر وليس امتدادا لعقد مورثهم. التفات الحكم عن هذا الدفاع .قصور.
القاعدة:
اذ كان الثابن بالاوراق ان عقد الايجار الاصلى حرر فى 1/ 12 / 1962 مع مورث الطاعنين كمستاجر ثم توفى فى 13/ 6 / 1969 واستمرت اقامة الطاعنين من بعده بعين النزاع رغم الوفاة وانتهاء مدة العقد الاصلية واثار المطعون ضدهم بان بقاء الطاعنين بالعين كان بسبب المنازعة فى الدعوى رقم 2323 لسنة 1967 اسكندرية الابتدائية حول حقيقة وصف العين المؤجرة والتى حسم الحكم الصادر فيها بتاريخ 13 / 12 / 1978 حقيقة العلاقة الايجارية بانها عن عين مفروشة واذ تمسك الطاعنون لعقد مورثتهم وركنوا فى ذلك الى طول مدة الاقامة منذ وفاة المورث امتدادا لعقد مورثهم وركنوا فى ذلك الى طول مدة الاقامة منذ وفاة المورث عام 1969 وحتى رفع الدعوى الحالية فى عام 1985 دون ان يطلب المؤجر انهاء العقد الاصلى رغم الوفاة وانتهاء المدة الاصلية لعقد مورثهم. واذ لم يجابه الحكم هذا الدفاع ويعمل رايه فيه وبيان ما اذ كان من شانه -ان صح -يؤدى للقول بنشوء علاقة ايجارية جديدة مع الطاعنين من عدمه فان الحكم يكون معيبا بالقصور .
( المادتان 178 مرافعات و 599 مدنى)
( الطعن رقم 7538 لسنة 64 ق جلسة 17 / 1 / 1996 س 47 ج1 ص 187 )

الموجز:
تحديد اجرة الاماكن الخاضعة لاحكام القانون 136 لسنة 1981. معقود للمالك طبقا للاسس المنصوص عليها فيه . المادتان 4 ،5 من القانون المذكور .حق المستاجر وحده فى الطعن امام اللجنة المختصة على الاجرة المحددة خلال تسعين يوما حالاته عدم مراعاته للميعاد المذكور اثره . صيرورة الاجرة الاتفاقية نهائية ونافذة سريان هذه الاجرة فى حق المستاجر اللاحق .شرطه . ان يكون عقد المستاجر الاول حقيقيا وليس ضروريا .
القاعدة:
مؤدى نص المادتين الرابعة والخامسة من القانون 136 لسنة -1981 وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ان تحديد اجرة الاماكن الخاضعة لاحكام ذلك القانون معقود للمالك فى ضوء اسس التكاليف المشار اليها به، وفى حالةعدم موافقة المستاجر يكون له اللجوء الى اللجنة المختصة لتحديد الاجرة خلال تسعين يوما من تاريخ التعاقد اذ كان تعاقده لاحقا عل اتمام البناء ، اما اذا كان التعاقد سابقا على ذلك فان الميعاد يجرى من تاريخ اخطاره من قبل المالك بالاجرة المحددة اومن تاريخ شغله المكان المؤجر ايهما اسبق، مما مؤداه انه اذا لم يتقدم المستاجر الى اللجنة خلال الاجل المحدد فان الاجرة الاتفاقية تصبح نهائية ونافذة ،الاان شرط سريان هذه الاجرة فى حق المستاجر اللاحق ان يكون عقد المستاجر الاول حقيقيا وليس صوريا بقصد الحيلولة دون الطعن على الاجرة المحددة من المالك حتى تصير نهائية
( المادتان 4 ،5 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 3435 لسنة 62 ق جلسة 15 / 1 / 1996 س 47 ج 1 ص 176 )

الموجز:
الطعن فى القرار الصادر من لجنه المنشات الايلة للسقوط .موضوع غير قابل للتجزئة. وجوب اختصام الحهة الادارية وملاك العقار الصادر بشانه القرار واصحاب الحقوق عليه . قعود ذوى الشان عن اختصام بعضهم - وجوب تكليف قلم الكتاب باعلانهم بالطعن. م 59 ق 49 لسنة القضاء برفض الطعن لعدم قيام الطاعن باختصامهم منه خطا علة ذلك .
القاعدة:
النص فى المادة 59 من القانون رقم 49 لسنة 1977فى شان تاجير وبيع الاماكن على لكل ذوى الشان ان يطعن فى القرار المشار بالمادة السابقة….. وعلى قلم ا لكتاب اعلان الجهة الادارية القائمة على شئون التنظيم وذوى الشان من ملاك العقارات واصحاب الحقوق بالطعن فى قرار اللجنة وبالجلسة المحددة لنظر هذا المحكمة ان المشرع حرص على ان يكون ممثلا فى خصومة الطعن كل من الجهة الادارية وهى خصم حقيقى وملاك العقا ر ان موضوع القرار -المطعون فيه سواء كان بالهدم الكلى اوالجزئى اواالتدعيم او ترميم اوالصيانة بحسب طبيعته غير قابل للتجزئة واوجب على قلم كتاب المحكمة اعلانهم بالطعن الذى يقيمه احد ذوى الشان فى القرار الصادر من اللجنة المختصة بحيث اذا تقاعس عن اختصام بعضهم وجب على المحكمة من تلقاء نفسها تكليف قلم الكتاب باعلانهم بهذا الطعن ولايجوز ان تقضى بعدم قبولها اوبرفضه لمجردعدم اختصامهم فيه من جانب الطاعن لما فى ذلك من مخالفة لصريح النص الذى ناط بقلم الكتاب اعلان الاشخاص المشار اليهم.وقد استهدف الشارع من ذلك استقرار الحقوق ومنع تعارض الاحكام فى الخصومة الواحدة بما يؤدى الى صعوبة تنفذها بل واستحالته فى بعض الاحيان وهو ماقد يحدث اذا لم يكن الحكم فى الطعن نافذا فى مواجهة جميع الخصوم فى حالة عدم قابلية الموضوع للتجزئة التى لايحتمل الفصل الا حلا واحدا بعينه بالنسبة لهم سواء منهم من اختصم فى الطعن المرفوع صيحيحا فى الميعاد او من لم يختصم وتحقيقا لهذا اوجب القانون القانون اختصام من لم يختصم ممن عددتهم المادة 59 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ولو بعد فوات الميعاد الذى نص عليه .
( المادة 59 ق 49 لسنة 1977 )
(الطعن رقم 647 لسنة 56 ق جلسة 7/ 1 / 1996 س 47 ج 1 ص 112 )

الموجز:
حظر تخلى المستاجر عن الحق فى الانتفاع بالمكان المؤجر بتمكين الغير منه باى وجه من الوجوه .مخالفة ذلك. اثره .للمؤجر طلب اخلاء المستاجر. نشوء هذا الحق بمجرد وقوع المخالفة.استرداد المستاجر للعين المؤجرة بعد ذلك لااثر له .
القاعدة:
النص فى المادة 18 / ج من القانون رقم 136 لسنة 1981-المقابلة للمادة 31 /ب من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة 23 / ب من القانون رقم 52 لسنة 1969-يدل -على ماجرى به قضاء محكمة النقض-على ان التشريع الاستثنائى بعد ان سلب المؤجر حقه فى طلب الاخلاء لاسباب حددها من بينها تاجير المستاجر للمكان من باطنه اوتنازله عنه اوتركه للغير باى وجه من الوجوه دون اذن كتابى صريح من المالك،مما يضحى معه الاصل فى ظل هذا القانون الامر هو انفراد المستاجر ومن بتبعه بحكم العقد بالحق فى الانتفاع بالمكان المؤجر وعدم جواز تخليه عنه للغير كلية كان ذلك اوجزئيامستمرا اومؤقتا بمقابل او بدون اوتاجيره من الباطن واعتبار ذلك التصرف بجميع صوره خزوجا من المستاجر على نص عقد الايجار مكملا بحكم القانون يجيز للمؤجر طلبه اخلاءالمكان وينشا حق المؤجر فى الاخلاء بمجرد وقوع المخالفة ولاينقضى بازالنها فيبقى له هذا الحق ولو استرد المستاجر الاصلى العين المؤجرة بعد ذلك .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
(الطعن رقم2411 لسنة 57 ق جلسة 7/ 1 / 1996 س 47 ج 1 ص 119 )

الموجز:
ثبوت قيام المستاجر بتاجير العين المؤجرة له من الباطن اوتنازله عنها او تركها للغير وجوب القضاء بالفسخ والاخلاء. ليس للمحكمة سلطة تقديرية فى الفسخ .علة ذلك .
القاعدة:
متى ثبت قيام المستاجر بتاجير العين المؤجرة له من الباطن اوتنازل عنها او تركها للغير-دون اذن كتابى صريح من المالك- تعين على المحكمة ان تقضى بقسخ الايجار واخلاء دون ان يكون لها سلطة تقديدية فى ذلك. فالحكم هذا مطلق تقع نتيجته بمجرد قيام سببه ،وذلك سواء نص عليه فى عقد الايجار اولم يتص وسواء طلب المؤجر اعمالنص القانون اوالعقد اذا يستند الاخلاء فى هذه الحالة الى ارادة المشرع وليس الى اتفاق الطرفين وذلك لتعلق التشريع بالنظام العام .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2411 لسنة 57 جلسة 17 / 1 / 1996 س 47 ج1 ص 119 )

الموجز:
حق المؤجر فى طلب الاخلاء للتاجير من الباطن اوالتنازل او الترك. جواز تنازله عنه صراحة اوضمنا .
القاعدة:
يجوز للمؤجر النزول عن الحق فى طلب الاخلاء صراحة اوضمنا وليس له من بعد حصوله طلب الاخلاء لهذا السبب.
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2411 لسنة 57 ق جلسة 7/ 1 / 1996 س 1 ص 119 )

الموجز:
اسقاط الحق . عدم وقوعه الابالتنازل عنه صراحة او با تخاذ موقف لاتدع ظروف الحال شكلا فى دلالته عليه. ( مثال فى ايجار بشان سكوت المؤجر رغم علمه بواقعة التاجير الباطن ) .
القاعدة:
المقرر - فى قضاء محكمة النقض- ان اسقاط الحق بوصفه تعبيرا عن ارادة صاحبه فى التخلى عن منفعة مقررة يحميها القانون لايكون الاصراحة او باتخاذ موقف لاتدع ظروف الحال شكافى دلالته على حقيقة المقصود منه ،وان علم المؤجر بواقعة التاجير من الباطن وسكوته لا يعتبر بذاته دليلا على قبوله لها ولا يدل على النزول عن حقه فى طلب الاخلاء لانتفاء التلازم بين الموقف السلبى والنعبير الايجابى عن الارادة . لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر حين اقام قضاؤه برفض دعوى الاخلاء لقيام المطعون ضدها الاولى بتاجير العين محل النزاع من الباطن للمطعون ضده الاولى بتاجير العين محل النزاع من الباطن للمطعون ضده الثانى دون اذنصريح كتابى من الطاعنين على ان مجرد علمهم بهذه الواقعة يدل على موافقتهم الضمنية عليها مما يسقط حقهم فى الاخلاء فانه يكون قد خالف القانون واخطا فى تطبيقة .
( المادتان 18 ق 136 لسنة 1981 و 178 مرافعات )
( الطعن رقم 2411 لسنة 57 ق جلسة 7/ 1 / 1996 س 47 ج1 ص 119 )

» أحكام محكمة النقض فى الايجارات
» أحكام محكمة النقض فى الايجارات
» أحكام محكمة النقض فى الايجارات
» أحكام محكمة النقض فى الايجارات
» أحكام محكمة النقض فى الايجارات